كيفية صياغة عقد الإيجار بشكل صحيح

2024 مؤلف: Malcolm Clapton | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 03:46

من المربح استئجار شقة مباشرة عن طريق المالك متجاوزا المكاتب العقارية. ولكن بعد ذلك يجب إبرام العقد بشكل مستقل ، وهذا ليس بالأمر السهل: عليك أن تأخذ في الاعتبار العديد من النقاط والتفاصيل من أجل تجنب المشاكل في المستقبل والعيش في سلام وثقة. في هذه المقالة ، سنكتشف ما الذي يجب البحث عنه عند إعداد اتفاقية الإيجار.

دعنا نقوم بالحجز على الفور: في هذه المقالة سنركز بشكل خاص على عقد الإيجار التجاري للمباني السكنية ، والذي ينظمه الفصل 35 من القانون المدني للاتحاد الروسي وجزئيًا من خلال الفصل 5 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. الاتحاد الروسي ، أي استئجار شقة من قبل فرد. هناك اختلاف في القانون بين اتفاقية الإيجار (المبرمة مع فرد) واتفاقية الإيجار (المبرمة مع كيان قانوني). ومع ذلك ، في الكلام العادي ، يتم استخدام كلمة "ريع" الراسخة. لذلك ، في هذه المادة من أجل البساطة ، سوف نستخدم كلا المصطلحين - "إيجار" و "إيجار" - على أنهما مكافئان.

المستندات

لا تتردد بأي حال من الأحوال في مطالبة صاحب الشقة بتقديم حزمة كاملة من المستندات:

• جواز سفر؛
• مطلوب شهادة تسجيل ملكية الشقة ؛
• بالإضافة إلى ذلك: إيصالات مدفوعة لفواتير الخدمات (للتأكد من عدم وجود ديون عليها) ومستخرج من كتاب المنزل عن الأشخاص المسجلين في مكان المعيشة.

إذا كان للشقة عدة مالكين ، فإن موافقة أحدهم لا تكفي ، فأنت بحاجة إلى الحصول على موافقة الجميع. هناك ثلاثة سيناريوهات محتملة لتطوير الأحداث:

1. إرفاق الموافقة الكتابية لجميع المالكين المشاركين.
2. يبرم أحد المالكين اتفاقية مع توكيل رسمي من الآخرين.
3. عند إبرام العقد ، يكون جميع المالكين حاضرين شخصيًا (ثم يشير العقد إلى أن الشقة مؤجرة من قبل جميع المالكين في نفس الوقت).

مطلوب أيضًا موافقة كتابية من الأشخاص الذين ليسوا المالكين ، ولكنهم مسجلون في مساحة المعيشة. خلاف ذلك ، يمكنهم المطالبة بحقوقهم في أي وقت ، وسيتعين عليك البحث بشكل عاجل عن سكن جديد.

بما أننا نتحدث عن استئجار شقة فهذا يعني أن المستأجر فرد. لذلك ، عليه إحضار جواز سفره معه. إذا كنت لن تعيش في شقة بمفردك ، فستكون تفاصيل جواز السفر للمستأجر الثاني (الثالث ، الخامس) مطلوبة أيضًا.

اتفاقيات تأجير العقارات تخضع لتسجيل الدولة. باستثناء عقد مبرم لمدة تقل عن عام.

شرط

يمكن أن يكون عقد العمل قصير الأمد (حتى سنة واحدة) وطويل الأمد (من سنة إلى خمس سنوات). إذا لم يذكر العقد كلمة واحدة عن المدة ، فيعتبر أنه قد تم إبرامها لمدة أقصاها خمس سنوات. الفرق الرئيسي بين العقود طويلة الأجل وقصيرة الأجل هو شروط إخلاء المستأجرين.

عقد على المدى القصير

يمكن للمالك أن يحدد فترة يمكن خلالها للطرفين إنهاء العقد قبل الموعد المحدد. إذا لم يتم تحديد مثل هذه المدة ، فليس له الحق في إخلاء المستأجرين قبل نهاية العقد. لكن في نهاية هذه الفترة ، يقرر المالك نفسه ما إذا كان سيستمر في تأجير الشقة لنفس المستأجرين أو البحث عن آخرين.

عقد طويل الأجل

يصعب على المالك التخلي عن المستأجرين. في نهاية مدة العقد ، لا يمكن للمالك ببساطة نقل شخص آخر إلى الشقة: إذا لم يخطر المستأجر برغبته قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انتهاء العقد ، فيُعتبر العقد تلقائيًا متجددة في ظل الظروف القديمة.

إذا قال المالك إنه لم يعد يخطط لتأجير العقار ، فيجب على المستأجرين المغادرة. لكن في هذه الحالة ، لا يمكنه حقًا استئجار الشقة لمدة عام على الأقل ، وإلا يحق للمستأجرين السابقين الذهاب إلى المحكمة والمطالبة بتعويضات.

على عكس المالك ، يمكن للمستأجر إنهاء العقد في أي وقت دون إبداء الأسباب.

حالة الشقة والممتلكات

الإصلاحات والتحسينات

السؤال الملح: من يقوم بالإصلاحات؟ عادة ، تحتوي الاتفاقية على الصياغة التي "بعد انتهاء عقد الإيجار ، يتعهد المستأجرون بإعادة المبنى بنفس الشكل الذي تم توفيره به". لذلك ، يجب أن يشير العقد على الفور إلى ما يمكن تغييره في الشقة وما لا يمكن تغييره.

بالإضافة إلى ذلك ، بدون موافقة المالك ، لا يحق للمقيمين إجراء إعادة تنظيم وإعادة بناء المساكن. على سبيل المثال ، أثناء الإصلاحات ، لا يمكنك فقط أخذ قسم داخلي وهدمه أو توسيع المدخل.

إذا كان من الممكن إجراء إصلاحات ، فتأكد من أن تحدد في العقد مقدار الإيجار الذي يجب تخفيضه. إذا لم يكن هناك ما يشير ، فمن الممكن أن تقوم بإصلاح كل شيء بنفسك ، وسيرفض المالك ببساطة سداد نفقاتك.

جميع الإصلاحات والنفقات الحالية على عاتق المستأجر. إنه لا يحافظ على النظام في الشقة فحسب ، بل إنه مسؤول أيضًا عن سلامة الممتلكات.

يجب على المالك إجراء إصلاحات كبيرة ، ويتحمله جميع النفقات (ما لم ينص العقد على خلاف ذلك). إذا لم يُظهر المالك اهتمامًا بالإصلاحات الرئيسية عند الحاجة ، يحق للمستأجر:

• إجراء الإصلاحات الرئيسية بشكل مستقل المنصوص عليها في العقد أو الناتجة عن حاجة ملحة ، وتحصيل تكلفتها من المؤجر ؛
• المطالبة بتخفيض مقابل في الإيجار ؛
• المطالبة بإنهاء العقد والتعويض عن الخسائر.

عندما تقوم بتجديد أو شراء شيء جديد لشقة مستأجرة ، من الناحية القانونية ، فإنك تقوم بإجراء تحسينات. يمكن أن تكون قابلة للفصل وغير منفصلة. على سبيل المثال ، إذا قام المستأجر بتركيب مكيف أو سخان مياه على نفقته الخاصة (ولم يقم المالك بتخفيض الإيجار أو رد التكلفة) ، فيحق له أن يأخذها معه.

لا يمكن أخذ التحسينات غير المنفصلة ، مثل الخلفيات الجديدة ، معك دون إفساد مظهر الشقة. لذلك ، قد يطلب المستأجر سداد قيمته عند انتهاء العقد. ولكن سيتم استيفاء المطالبة إذا نص العقد على أن المؤجر لم يعترض على هذا التحسين.

حالة الملكية

يلتزم المالك بتزويد المستأجر بالعقار في حالة جيدة. هذا يعني أنه إذا كان هناك شيء يمنعك من استخدام الشقة ، فيجب على المالك إزالة هذا السبب على نفقته الخاصة. حتى الشخص الذي لم يشك به حتى وقت استئجار الشقة. على سبيل المثال ، استقرت في مكان إقامتك وتفاجأت عندما وجدت أن جميع الأنابيب فاسدة منذ فترة طويلة وأنه من المستحيل غسلها في الحمام. يجب على المالك القضاء على هذا النقص في أسرع وقت ممكن وبشكل مجاني تمامًا. إذا لم يفعل ذلك ، يمكنك إما القضاء على السبب بنفسك والمطالبة بسداد النفقات ، أو إنهاء العقد.

انتبه: يجب على المالك أن يزيل على نفقته الخاصة فقط أوجه القصور التي لا يعرفها هو ولا أنت.

إذا رأيت ، عند فحص الشقة ، أن شيئًا ما لا يعمل هناك ، أو تم تحذيرك بشأنه مسبقًا ، فمن حقك بالفعل الموافقة على مثل هذا الشرط أو البحث عن خيار أفضل.

أيضًا ، يوصي المحامون ، بالإضافة إلى العقد ، بصياغة وثيقة قبول الشقة. إنه يصف حالة الأثاث والسباكة والأرضيات والنوافذ وكل شيء آخر. بعد ذلك ، سيساعد ذلك في تجنب الخلافات حول جودة الإصلاحات والأثاث. بالطبع ، في شقة بها أثاث سوفيتي قديم وبدون معدات ، ليس عليك القيام بذلك. لكن المالك الذي يؤجر منزلًا بأثاث وأجهزة باهظة الثمن ، يهتم بضمان إعادة جميع الممتلكات إليه في حالة مناسبة ، حتى يتمكن من إرفاق صور للعقار وإيصالات تؤكد قيمتها. يؤخذ الاستهلاك الطبيعي ، بالطبع ، في الاعتبار. لكن سيتعين على المستأجر دفع ثمن شاشة التلفزيون المكسورة.

انتبه إلى شيء مثل "المسؤولية المشتركة" إذا استأجرت شقة مع شخص ما في جهد مشترك. إذا لم ينص العقد على بند بشأن المسؤولية المشتركة والمتعددة ، فسيتحمل الشخص الذي أبرم العقد كامل المسؤولية. هذا يعني أنه إذا قام جارك المهمل بقطع شيء ما ، وتم تسجيلك فقط في العقد كمسؤول ، فسيتعين عليك الدفع.

تأجير

يحدد العقد إجراءات وشروط وشروط إجراء الإيجار. إذا لم تكن هناك تعليمات خاصة حول هذا الموضوع ، فيُعتبر أنها مماثلة لتلك المستخدمة عادةً عند استئجار مثل هذه الممتلكات: في حالة الشقة ، يكون هذا مبلغًا ثابتًا يتم دفعه كل شهر.

إذا طلب المالك دفع دفعة على الفور من شهرين إلى ثلاثة أشهر مقدمًا أو وديعة ، فيجب كتابة ذلك في العقد.

يجب أن يشير المستند أيضًا إلى عدد المرات وإلى أي مدى يمكن للمالك زيادة المدفوعات. من الناحية العملية ، عادة ما يتم تسجيل زيادات الإيجار مرة واحدة في السنة بنسبة تصل إلى 10٪ من التكلفة الأولية. لكن كل هذا يخضع لتقدير الأطراف.

إذا لم يتم تضمين مثل هذا الشرط في العقد ، فلا يزال للمالك الحق في زيادة الإيجار ، ولكن لا يمكن القيام بذلك أكثر من مرة واحدة في السنة. علاوة على ذلك ، فهو ملزم بإخطار المستأجر بهذا مسبقًا كتابةً. إذا كانت الشروط الجديدة لا تناسبه ، يمكنه الانسحاب من العقد من جانب واحد.

يحق للمستأجر أيضًا المطالبة بتخفيض الإيجار إذا تدهورت ظروف العقار المستأجر بسبب ظروف خارجة عن إرادته.

بالإضافة إلى

تحدث إلى المالك عن كل التفاصيل. من المرجح أن تلتقي كثيرًا. إنه قلق بشأن شقته ، فأنت قلق بشأن نوعية المعيشة ، لذلك تعلم كيفية التفاوض وكتابة جميع الاتفاقات الشفهية في المستند.

ليس في كثير من الأحيان ، ولكن يحدث موقف غير سارة: في بعض الأحيان يحب الملاك الدخول دون سابق إنذار ، حتى في حالة عدم وجود مستأجرين وعدة مرات في الشهر. هذا سبب لإنهاء العقد مع سداد نفقات نقل المستأجر. لتجنب مثل هذا الموقف ، ما عليك سوى إضافة سطر واحد إلى الاتفاقية حول عدد المرات التي قد يظهر فيها المالك في مكانك ، وما إذا كان من الضروري تحذيرك بشأن هذا مسبقًا ، والإشارة إلى حظر الزيارات العفوية في غيابك.

اكتشف كيف يعامل المالك الضيوف والحيوانات ووضح ذلك في العقد.

فقط من خلال التفاوض وتحديد جميع التفاصيل المهمة ، سيتمكن كلا الطرفين من العيش بدون صراعات وبدون قلق لا داعي له.

إنهاء العقد عن طريق المحكمة

لقد قلنا بالفعل أنه ليس من السهل على المالك التخلي عن المستأجر ، فنوع العقد يلعب دورًا مهمًا. لكن يحق للمستأجر إنهاء العقد في أي وقت ، ولكن بشرط واحد: يجب عليه إخطار المالك برغبته كتابةً قبل ثلاثة أشهر.

لكن في بعض الأحيان يكون من المستحيل الاتفاق بشكل إنساني ، ولا يوجد سوى مخرج واحد لأحد الطرفين - السعي لتحقيق العدالة من خلال المحكمة وإنهاء العقد.

بناءً على طلب المؤجر ، يجوز إنهاء العقد قبل الموعد المحدد من قبل المحكمة في الحالات التي يكون فيها المستأجر:

• يستخدم الممتلكات مع انتهاك كبير لشروط العقد أو مع الانتهاكات المتكررة ؛
• يحط من الممتلكات بشكل كبير ؛
• عدم دفع الإيجار في الوقت المحدد أكثر من مرتين على التوالي ؛
• لا تقوم بإجراء إصلاحات كبيرة للممتلكات ضمن الشروط المنصوص عليها في العقد ، إذا كانت الإصلاحات الرئيسية ، بموجب العقد ، هي مسؤولية المستأجر.

لا يمكن للمالك إنهاء العقد من خلال المحكمة إلا إذا طلب من المستأجر كتابيًا إزالة المخالفات.

بناءً على طلب المستأجر ، يجوز إنهاء عقد الإيجار مبكرًا من قبل المحكمة في الحالات التي:

• لا يقدم المؤجر العقار أو يخلق عقبات تمنع الاستخدام الكامل للعقار ؛
• يحتوي العقار على أوجه قصور لم يحددها المؤجر عند إبرام العقد ، ولم تكن معروفة للمستأجر مسبقًا ولا يمكن اكتشافها أثناء فحص العقار ؛
• لا يقوم المؤجر بإجراء إصلاحات كبيرة للممتلكات خلال الفترة المحددة بموجب العقد أو ضمن إطار زمني معقول ؛
• الممتلكات ، بسبب ظروف خارجة عن إرادة المستأجر ، في حالة غير مناسبة للاستخدام.

عند إنهاء عقد الإيجار ، يلتزم المستأجر بإعادة العقار إلى المؤجر بالحالة التي حصل عليها ، مع مراعاة البلى العادي أو في الحالة المنصوص عليها في العقد.

في الختام ، دعونا نتناول نقطتين أكثر أهمية.

إذا تبرع المالك أو باع منزلًا مستأجرًا ، فإن هذا لا يؤدي إلى إنهاء عقد الإيجار. بعبارة أخرى ، عندما يأتي شخص ويقول: "اخرج ، أنا أبيع شقة" ، فهذا أمر غير قانوني. لا يترتب على تغيير المالك إنهاء عقد إيجار المسكن.

إذا لزم الأمر ، يمكنك تغيير المستأجر (المستأجر). أي ، إذا تم إبرام العقد للزوج ، وغادر ، على سبيل المثال ، إلى القطب الشمالي في رحلة عمل طويلة ، فيمكنك بموافقته تغيير المستأجر إلى زوجته. في هذه الحالة ، يظل العقد على حاله ، وبنفس الشروط ، يستمر سريان المدة ولا تتم إعادة تعيينه. لكن هذا يمكن أن يحميك من الروتين إذا ظهرت أي مشاكل (على سبيل المثال ، إذا كان عليك إنهاء العقد أو تحصيل شيء من خلال المحكمة).