10 أخطاء عند شراء شقة يمكن أن تصبح باهظة الثمن

2024 مؤلف: Malcolm Clapton | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 03:46

سيتم حفظك من خلال الانتباه إلى الفروق الدقيقة ، والتي تبدو للوهلة الأولى غير مهمة.

1. لا تقم بفحص المستندات

تعتبر الدراسة الدقيقة للوثائق مرحلة أولية يبدو كما لو أنه لن يتم القبض على أحد فيها. لكن هذه الثقة بالتحديد هي التي لديها كل فرصة أن تصبح قاتلة.

على سبيل المثال ، سيُظهر البائع جواز سفر - مستند عادي ، لا شيء مريب. وبعد ذلك اتضح أنه قبل ستة أشهر أبلغ الشرطة أنه فقده. والآن يحاول إبرام صفقة بشأن بطاقة هوية غير صالحة. في المستقبل ، يمكن أن يعد هذا بالعديد من المشاكل ، حتى لو تمكن المشتري في النهاية من إثبات قضيته.

هناك أيضًا أخطاء وأخطاء مطبعية أقل وضوحًا ، والتي بسببها تتعرض شرعية المعاملة لخطر التشكيك - تواريخ مختلفة لنفس الحدث في المستندات أو عدم تطابق في حرف واحد في الأسماء.

ما يجب القيام به

اقرأ كل ورقة بعناية دائمًا ، حتى لو كان لديك نموذج عقد أمامك. تحقق من التواريخ والأسماء الأولى والأسماء الأخيرة - جميع المعلومات الأساسية. ستساعد الخدمة الخاصة بوزارة الداخلية "التحقق من قائمة جوازات السفر الروسية غير الصالحة" في إثبات صحة جواز السفر. للقيام بذلك ، تحتاج فقط إلى سلسلة ورقم مستند.

2. تجاهل شرعية التخطيط

تحظر الدولة تكسير وبناء الجدران بشكل عشوائي. التعسف هنا خطير: سوف يقطعون المدخل في شقة واحدة ، وينهار الدرج بأكمله. لذلك ، يجب الاتفاق على أي إعادة تطوير.

إذا لم يكمل المالك السابق التغيير وفقًا لخطاب القانون ، فستقع هذه المسؤولية على عاتق المالك الجديد للمنزل وستتطلب الكثير من الوقت والكثير من المال. علاوة على ذلك ، لن تتم الموافقة على بعض التحولات. وسيتعين عليك إعادة الجدران إلى الأماكن المحددة وفقًا للوثائق ، وإلا فقد يتم أخذ الشقة وبيعها في مزاد علني.

ما يجب القيام به

اطلب مستخرجًا موسعًا من سجل الدولة الموحد للعقارات ، والذي يحتوي على المخطط الفني للشقة. بعد ذلك سيكون من الممكن مقارنتها بالترتيب الحقيقي للهياكل وفهم ما إذا كان كل شيء في محله. في بعض الحالات ، سيتم تسجيل حقيقة إعادة التطوير غير المنسقة في الخطة.

3. لا تتحقق من المعلومات الأرشيفية عن المسجلين في الشقة

يحدث أن شهادة التسجيل في النموذج 9 ، حيث يشار إلى كل شيء مسجل في الشقة ، لا تثير أسئلة. ولكن هناك فئات مثيرة للجدل من المستأجرين تستحق المعرفة عنها ، حتى لو تم تسريحهم.

على سبيل المثال ، هؤلاء هم المفقودون. إذا اعترفت المحكمة بشخص على هذا النحو ، فيمكن كتابته بموجب قانون الاتحاد الروسي المؤرخ 25 يونيو 1993 رقم 5242-1. ولكن عند عودة المفقود ، يحق له المطالبة بإعادة التسجيل في محل إقامته القديم.

الوضع مشابه للسجناء. منذ عام 2015 ، توقف إصدارها بموجب القانون الاتحادي الصادر في 31 ديسمبر 2014 رقم 525-FZ من أجل تسجيلهم في أماكن الحرمان من الحرية. ومع ذلك ، فإن فترات السجن طويلة ، لذلك من الناحية النظرية هناك خطر من عودة الجاني بعد قضاء عقوبته ومحاولة التسجيل في شقته القديمة.

ما يجب القيام به

عليك أن تطلب من البائع شهادتين:

• أرشيف حول التسجيل في النموذج 9. لا يتم تقديمه دائمًا عن طيب خاطر ، لأنه يحتوي على بيانات شخصية للمقيمين السابقين. لكن هذه الوثيقة هي التي تُظهر ديناميكيات كل شخص تم تسجيله في الشقة.
• المساعدة في النموذج 12. تحتوي على معلومات حول ما إذا كان شخص ما من فئة "المشكلة" قد تم تسجيله في الشقة.

4. لا تتطلب موافقة الزوج / الزوجة البائع

تعتبر الممتلكات المكتسبة في الزواج ملكية مشتركة ، حتى لو تم تسجيلها باسم الزوج أو الزوجة فقط. لذلك لا يحق لأحد الزوجين بيع شقة دون موافقة الآخر.يمكن الطعن في أي صفقة تتم بدون موافقة الشخص الثاني.

لكن هذا ليس كل شيء. تظهر مشاكل مماثلة أحيانًا على أي حال ، حتى لو كان مالك الشقة مطلقًا. على سبيل المثال ، لم ينجح الزوج والزوجة السابقان في تقسيم الممتلكات وما زالا يمتلكانها بشكل مشترك.

ما يجب القيام به

تتطلب موافقة موثقة من الزوج الثاني أو قرار محكمة بشأن تقسيم الممتلكات ، والتي بموجبها تم نقل الملكية إلى البائع.

5. لا أعرف كيف تمت الخصخصة رسميا

إذا رفض ، وقت الخصخصة ، شخص كان له حق المشاركة فيها نصيبه ، فإنه يحتفظ بالحق في العيش في الشقة مدى الحياة.

يبدو الأمر أكثر ترويعًا مما هو عليه في الواقع. قد يوافق هذا المستأجر طواعية على تسجيل الخروج من الشقة والتسجيل في مكان آخر ، وكذلك القيام بذلك بأمر من المحكمة.

ومع ذلك ، إذا لم يوضح المشتري هذه المسألة على الفور ، فإنه يخاطر بالمشاركة في دعوى طويلة في المستقبل.

ما يجب القيام به

تحقق من مستندات الخصخصة وقارن التواريخ الموجودة بها مع قائمة المستأجرين المسجلين في ذلك الوقت في الشقة ، والمشار إليها في شهادة الأرشيف في النموذج 9.

وإذا وجدت شخصًا له الحق في العيش مدى الحياة ، فتسلم منه إقرارًا موثقًا بالتنازل عن هذا الحق ووثيقة تسجيل على عنوان جديد بعد خروجه من الشقة القديمة.

6. لا تنظر في شهادة الأهلية القانونية للبائع

أي صفقة تكون صحيحة إذا كان المشاركون في عقل رصين وذاكرة صلبة. لسوء الحظ ، فإن العجز ليس واضحًا - يمكنك شراء شقة من مالك عاقل المظهر ، ثم معرفة أنه لا يحق له بيعها. وفي النهاية تُترك بلا نقود وبلا شقة.

ما يجب القيام به

اطلب من البائع شهادة الأهلية القانونية من طبيب نفسي وأخصائي في علم المخدرات. علاوة على ذلك ، إذا أمكن ، من الأفضل الذهاب إلى الطبيب معه للتأكد من أنه لم يشتري المستندات في الفترة الانتقالية.

7. نبذ الورثة

يعد شراء شقة ورثها المالك مصدرًا محتملاً للمشاكل. بالطبع ، لا تسير الأمور بالضرورة وفقًا لسيناريو أسوأ الحالات.

لكن في بعض الأحيان ، بعد البيع ، يظهر الورثة المحرومون الذين يتحدون الصفقة. يمكنهم أيضًا التقدم بطلب للحصول على شقة ، لذلك يجب إعادة بدء عملية تقسيم مساحة المعيشة. المشتري في هذه الحالة أصيب ببراءة.

ما يجب القيام به

كلما مر الوقت منذ استلام الميراث ، قل خطر ظهور الأشخاص غير الراضين. لذا انظر في الشهادة الخاصة بالسنة التي تم فيها نقل الشقة. واستشر محامياً - دعه يتحقق من الوضع المحدد في السكن الذي ستشتريه.

8. إغفال الأطفال

إذا كان للمالك أطفال ، فمن الممكن أن يكون قد تم شراء الشقة باستخدام رأس مال الأمومة. في هذه الحالة ، يلتزم الآباء بتزويد أطفالهم بنصيب في السكن. إذا لم يتم تحديدها ، فيمكن الطعن في المعاملة.

لكن أسهم الأطفال المزينة في الشقة تعد بمشاكل إضافية. إذا كان المالك قاصرًا ، فيجب إعطاء الموافقة على البيع من قبل سلطات الوصاية. وإذا كان الأطفال أكبر من 14 عامًا ، فإنهم هم أنفسهم.

ما يجب القيام به

اطلب من بائع العقارات شهادة من صندوق التقاعد تفيد بعدم استخدام رأس مال الأمومة لشراء شقة. إذا كان المالكون أطفالًا ، فتأكد من أن جميع الموافقات اللازمة موجودة في حزمة المستندات.

9. لا تحقق من المدفوعات للإسكان والخدمات المجتمعية

الأمر لا يتعلق حتى بالديون. إذا لم يدفع المالك السابق ثمن الشقة الجماعية ، فإن الديون تبقى له. الاستثناء هو الإصلاح الشامل ، هنا سيتعين على المالك الجديد سداد عدم الدفع.

يجدر النظر في فواتير الخدمات للتأكد من أن الشقة المشتركة لن تدمرك في المستقبل. لأنه حتى في مدينة واحدة ، تختلف المبالغ أحيانًا اختلافًا كبيرًا من منطقة إلى أخرى ومن شركة إدارة إلى أخرى.

ديون المالك السابق معرضة للخطر عندما تكون ضخمة.وإذا كان قد دخل بالفعل في إجراءات الإفلاس ، فقد يتم إعلان عدم صلاحية معاملة البيع ، ويمكن إعادة الشقة إلى الكتلة لسداد الديون.

ما يجب القيام به

اطلب إظهار مدفوعات الأشهر الماضية.

10. الغش في العقد

يذهب الناس إلى كل أنواع الحيل للتهرب من الضرائب. على سبيل المثال ، يُقترح عدم إدخال مبلغ المعاملة بالكامل في العقد. قد يكون مفيدًا للبائع ، ولكن ليس للمشتري.

في هذه الحالة ، سيقدم المشتري جميع المطالبات بالمبلغ المحدد في المستندات. كما أنه لن يكون قادرًا على الحصول على الخصم الضريبي الكامل لشراء المساكن. وعندما يبيع أسرع من ثلاث سنوات بعد ذلك ، فإنه يخاطر بدفع ضرائب أكثر مما يستطيع.

علاوة على ذلك ، ليست هناك حاجة للموافقة على صك الهدية بدلاً من اتفاقية البيع والشراء ، عندما يتم تحويل الأموال بشكل رسمي بواسطة مستند ما. أولاً ، سيتعين على المشتري دفع الضريبة - عن الدخل في شكل عقار مُستلم كهدية من شخص آخر غير قريب له. ثانياً ، قد يتم إبطال الصفقة.

ما يجب القيام به

اكتب الحقيقة في العقد. التزييف مفيد للبائع ، لكن يجب أن تفكر في نفسك ومزاياك أولاً.