ما هو الرهن العقاري في العصور التاريخية المختلفة

2024 مؤلف: Malcolm Clapton | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 03:46

كيف حل الناس مشكلة شراء المساكن بالدين من عصور ما قبل التاريخ إلى القرن الحادي والعشرين.

لقد غيرت الأدوات المالية الحديثة بشكل جذري موقف الشخص من اقتصاده. خذ نفس الرهن العقاري: لقد سمح للناس بشراء مساكن وعقارات أخرى بشروط كانت ببساطة مستحيلة من قبل. دعنا نتعرف على كيفية ترتيب قضية الرهن العقاري في عصور مختلفة ، لفهم إلى أي مدى ساعدت الناس على تحسين حياتهم.

1. العصر الحجري القديم وما قبله

لا يعرف العلماء سوى القليل عن كيفية ترتيب الأسرة والحياة الاقتصادية في عصور ما قبل التاريخ. يمكن لعلماء الآثار وعلماء الحفريات ، في أحسن الأحوال ، إعادة بناء حجم المجموعات البشرية وتشابهها الجيني ومهنها.

من أجل إعادة بناء عادات شعب العصر الحجري القديم ، فإنهم عادة ما ينظرون إلى القبائل الحديثة إلى حد ما من الصيادين-جامعي الثمار (على سبيل المثال ، شعب غاياك الذين يعيشون في إقليم باراغواي الحديثة). ولكن يبدو أن الأشخاص القدامى كانوا عرضة للمواطنة الأبوية - وهو نوع من العلاقات الأسرية تذهب فيه المرأة إلى قبيلة والد زوجها (إذا كان مفهوم "الزوج" بمعنانا ينطبق بشكل عام على مثل هذه العصور القديمة). حسنًا ، لقد كان لديهم بالتأكيد زواج خارجي - حظر على الزيجات وثيقة الصلة. بشكل عام ، كان علي أن أعيش مع والدي.

إذا كان هناك رهن حديث: ربما كان بإمكان بعض العائلات الحصول على قروض عقارية على الطعام والملابس والأسلحة وتشكيل قبيلة جديدة. بنفس الطريقة تقريبًا كما هو الحال الآن ، تستقر العائلات الشابة بشكل ودي في المباني الجديدة. نتيجة لذلك ، سيكون لأعضاء القبيلة الجديدة حاشية من نفس العمر.

2. في اليونان القديمة

في الواقع ، كلمة "رهن" هي من أصل يوناني وتُرجمت على أنها "مؤسسة" أو "تعهد" أو حتى "تحذير". كان هذا هو اسم العمود الذي تم تثبيته على حدود قطعة الأرض ، بحيث "حذر" من أن هذا الموقع يخدم كضمان للديون.

وهكذا ، كان الرهن العقاري بين اليونانيين شكلاً من أشكال المسؤولية العقارية للمدين تجاه دائنه: في حالة عدم الدفع ، يحق للدائن استعادة الأرض المرهونة. قبل تطوير الرهون العقارية ، كان المدين المعسر مسؤولاً أمام الدائن مع الحرية الشخصية ، وبالتالي كان الرهن العقاري مقياسًا أكثر تقدمًا للعلاقات الاقتصادية.

بطبيعة الحال ، لهذا ، كان لابد من وجود مؤسسة متطورة لملكية الأراضي الخاصة في المجتمع اليوناني. في عام 621 قبل الميلاد ، قام الحاكم الأثيني دراكونت بتجميع المجموعة الأولى من القوانين المكتوبة (نعم ، الإجراءات شديدة القسوة) ، والتي عاقبت بشدة أي تعد على ممتلكات شخص آخر. أعطى هذا زخما لتنمية الائتمان وعلاقات الديون ، حيث عملت الأرض كضمان. كان الرهن العقاري اليوناني يعمل بكامل طاقته في بداية القرن السادس قبل الميلاد.

لكن مثل هذا الرهن لم يكن متاحًا للجميع: لاستخدامه ، كان من الضروري امتلاك مخصصاتك الخاصة.

كان الابن الأكبر في الأسرة وريثًا لممتلكات والده ، لذلك كان بإمكانه إحضار زوجته إلى منزل والديه ، والذي انتقل لاحقًا مع الأرض إلى ملكيته. كان هو الذي يمكنه الاعتماد على الرهن العقاري في المستقبل ، وهو في الواقع لم يعد بحاجة إليه حقًا.

لكن الأبناء الصغار بهذا المعنى كانوا محرومين ويمكن أن يكتفوا بقطع الأرض ، أو يدخلون في خدمة الأغنياء ، أو يسعون وراء ثروتهم في المستعمرات. كل هذا لم يكن مساعدًا جدًا لتكوين أسرة في سن مبكرة نسبيًا.

إذا كان هناك رهن حديث: كانت القدرة على الحصول على الأرض في مسقط رأسه أولاً ، ثم سداد الديون مقابلها نقدًا أو خدمة ، ستقلب حياة الإغريق القدماء. سيكون الأبناء الصغار سعداء بالتأكيد. صحيح ، إذا كانوا سيعيشون بالقرب من أثينا أو سبارتا أو كورنث ، ولم يغطوا البحر الأبيض المتوسط بأكمله بمستعمراتهم. أو ، على العكس من ذلك ، سوف يغطون العالم كله.

3. في روما القديمة

في العالم القديم ، كانت الرهون العقارية معروفة في بابل (قوانين حمورابي في القرن السادس قبل الميلاد) وبلاد ما بين النهرين وحتى الهند (في القرن الثاني قبل الميلاد). لكن الرهن العقاري أصبح أقرب إلى الظروف الحديثة في روما القديمة.

في البداية ، تم بناء علاقات الديون بين الرومان ، إذا جاز التعبير ، بشرط الإفراج المشروط ، في شكل "معاملة على أساس الثقة" (lat. Fiducia) ، ولم يتحمل الدائن المخاطر ، ولكن المدين: قام بتحويل الدائن مقابل نقود باستخدام تعهد إجراء قانوني خاص ، أي الأموال المنقولة أو غير المنقولة. بعد سداد الدين ، كان يأمل فقط في أن يفي الدائن بوعده ، وبمساعدة إجراء قانوني معكوس ، يعيد الضمان. إذا رفض الدائن لسبب ما القيام بذلك ، يمكن للمدين فقط تشويه سمعته بين زملائه المواطنين - لا يمكن للقانون أن يساعده بأي شكل من الأشكال ، فالصفقة هي صفقة.

بحلول القرن الثاني قبل الميلاد ، تطورت علاقات الرهن العقاري بشكل ملحوظ. بموجب الشكل الجديد لصفقة الرهن (lat. Pignus) ، لم يعد الدائن ، مقابل أمواله ، يتلقى سند ملكية ممتلكات المدين ، ولكن فقط الحق في امتلاك هذه الممتلكات. لم يكن للدائن حتى الحق في استخدام هذه الممتلكات ، ولكن الثمار المكتسبة من هذا العقار يمكن أن تذهب لسداد الدين أو الفائدة عليه. فقط في حالة عدم قدرة المدين على الدفع وفقًا للالتزامات التي تم التعهد بها ، يصبح الدائن مالكًا لممتلكاته.

أخيرًا ، في العقود الأولى من القرن الثاني قبل الميلاد ، ظهر نوع ثالث من الضمانات ، وهو قريب جدًا من الرهون العقارية الحديثة (lat. Hypotheca legalis) - رهن الملكية دون نقلها إلى الدائن.

تم تسهيل ذلك من خلال التغيير في الظروف السياسية والاقتصادية في ذلك الوقت: إضعاف نظام العبيد ونقل الأراضي على نطاق واسع إلى المستأجرين. في البداية ، رهن المستأجرون - الشقق أو قطع الأراضي الصغيرة - ممتلكاتهم المنقولة (على سبيل المثال ، الأثاث أو الأدوات الزراعية) كضمان للإيجار ، لكنهم استمروا في امتلاكها. بعد ذلك ، يمكن أن تصبح العقارات أيضًا موضوعًا للرهن العقاري.

إذا لم يتمكن المقترض من الدفع وفقًا للاتفاقية ، فقد حصل المُقرض على الحق في المطالبة بالعنصر المرهون ببيعه اللاحق في المزاد والتعويض من عائدات رصيد ديون المقترض.

إذا كان هناك رهن حديث: كان الرهن العقاري الروماني متطورًا بالفعل ، ولكن كان له عدد من العيوب. على سبيل المثال ، في روما القديمة ، لم يتم الاحتفاظ بسجل موحد للممتلكات ، ولم يكن المقرض ، الذي يقبل التعهد ، متأكدًا من أن نفس العقار لم يعد مرهونًا بمقرض آخر وأنه في حالة إفلاس المقترض ، لن يتعارض حق الرهن العقاري مع حق الرهن العقاري لشخص آخر.

بالإضافة إلى ذلك ، كان الرهن العقاري يمتد عادة ليشمل كامل ممتلكات المقترض ، مما جعل حجمه وقيمته غير مؤكدتين ، الأمر الذي قد يتغير بمرور الوقت. أعاقت علاقات الملكية غير المستقرة تطوير الرهون العقارية ، مما يعني أن المواطنين الرومان الذين كانوا في حاجة إليها عانوا.

4. في أوروبا في العصور الوسطى

كما يتضح مما سبق ، لا يمكن أن يوجد الرهن العقاري بشكل طبيعي إلا مع التقيد الصارم بحقوق المشاركين في المعاملات. تتطلب المعاملات المعقدة هيكليًا التحكم والتنظيم ، وعلى المدى الطويل - نظام تسجيل يعمل بشكل جيد. كل هذا يمكن أن تقدمه الدولة فقط. لذلك ، جنبًا إلى جنب مع سقوط الإمبراطورية الرومانية كتكوين دولة مركزي واحد في القرنين الخامس والسادس بعد الميلاد ، لم تعد مؤسسة الرهن العقاري موجودة عمليًا.

تم إحياؤه فقط في عصر العصور الوسطى العليا (القرنان الثاني عشر والثالث عشر) ، في موجة جديدة من تطور العلاقات النقدية والقانونية. غالبًا ما احتاج اللوردات الإقطاعيون إلى المال لشن حروب ضروس أو حملات صليبية ، ولذلك أُجبروا على رهن قلاعهم وأراضي أجدادهم لمرابين أو جيران أكثر ثراءً.

نتيجة لذلك ، تبنت أوروبا الغربية ، كخليفة للإمبراطورية الرومانية ، مؤسسة الرهن العقاري وطورتها ، مما جعلها أكثر رسمية ، وتحميها تشريعات متطورة.بالإضافة إلى ذلك ، كانت هناك دفاتر رهن خاصة ، حيث تم إدخال معلومات حول العقار المرهون.

في عصر أواخر العصور الوسطى (القرنين الرابع عشر والسادس عشر) ، تم إنشاء الرهن العقاري أخيرًا بالشكل الذي كان موجودًا به حتى يومنا هذا: تظل الممتلكات المرهونة في حوزة المدين ، ويحصل الدائن على الحق ، في في حالة عدم سداد الدين ، لاستعادة العقار المرهون وبيعه لاحقًا في المزاد …

إذا كان هناك رهن حديث: إنه لأمر جيد إذا كنت سيدًا إقطاعيًا كبيرًا ولديك شيء ترهنه - وتأمل في غنيمة الحرب ، والتي ستسدد الديون والفوائد. لكن الغالبية العظمى من الأوروبيين الغربيين في العصور الوسطى كانوا فلاحين فقراء يمتلكون أراضٍ صغيرة جدًا بحيث لا يمكن الاعتماد على قروض كبيرة. وبشكل عام ، فإن المحاكم والدعاوى القضائية وكتاب العدل والمحامين هي للأثرياء والنبلاء ، في أحسن الأحوال - لسكان المدن الكبرى. لا ، كانت الرهون العقارية في العصور الوسطى لا تزال بعيدة عن أن تكون متاحة بشكل عام.

5. الحداثة

في القرن التاسع عشر ، ساهم النمو الصناعي والتحضر وتطوير البنية التحتية الحضرية في النمو الهائل لسوق الرهن العقاري. في البلدان الأوروبية الأكثر تقدمًا - إنجلترا أو فرنسا أو هولندا - تم استخدام مبادئ الإقراض لتمويل البناء بنشاط وفي كل مكان. تم استثمار المعروض النقدي في البناء والصناعة أيضًا في دول أوروبية أخرى ، بما في ذلك الإمبراطورية الروسية.

في القرن العشرين ، اكتسب الرهن العقاري دورًا خاصًا في الولايات المتحدة خلال فترة الكساد الكبير. كانت هي التي شكلت أساس "الصفقة الجديدة" لفرانكلين روزفلت.

هناك نوعان من القروض في سوق الإسكان الأمريكية - قروض البناء والرهون العقارية. لا يتجاوز مبلغ القرض 80-90٪ من قيمة العقار المرهون. حجم القسط الأول الذي يدفعه المقترض من أمواله الخاصة ، على التوالي ، هو 10-20 في المائة. تقدم الدولة للفقراء قروضاً ميسرة مقابل القيمة الكاملة للمنزل.

اليوم ، يتم إصدار قروض الرهن العقاري في الولايات المتحدة لمدة 15-20 سنة. السمة المميزة للرهن العقاري الأمريكي هي الدعم الحكومي الموجه والمنهجي للإقراض العقاري من خلال أدوات مثل سوق الرهن العقاري الثانوي ، وتأمين القروض الحكومية ، والمزايا في الحصول على قروض للمواطنين ذوي الدخل المنخفض. بفضل هذه الإجراءات وتوافر الائتمان ، يمتلك 75 بالمائة من الأمريكيين منازلهم الخاصة.

في روسيا ، بدأ سوق الرهن العقاري في التطور فقط بعد انهيار الاتحاد السوفيتي. في عام 1997 ، أنشأت الحكومة وكالة الإقراض العقاري السكني لجذب الاستثمار في قطاع الرهن العقاري. في عام 1998 ، تم اعتماد قانون "الرهون العقارية (الرهونات العقارية)". وفقًا لبيانات قروض الرهن العقاري الممنوحة للأفراد المقيمين والحقوق المكتسبة للمطالبة بقروض الرهن العقاري بالروبل من البنك المركزي ، بلغ نمو الإقراض العقاري في عام 2017 مقارنة بالعام السابق له 37 بالمائة. في المجموع ، في عام 2017 ، تم إصدار أكثر من تريليوني روبل في شكل قروض. أصبح هذا ممكنا بسبب الانخفاض المستمر في سعر الفائدة الرئيسي. تم إصلاحه في ديسمبر 2017. قرر بنك روسيا الإبقاء على سعر الفائدة الرئيسي عند 7.25٪ سنويًا عند 7.25٪ سنويًا.

الاتجاه العام للرهن العقاري الحديث واضح - سيكون في متناول عدد متزايد من المواطنين. إن هدف الدول التي تدعم هذا النوع من الإقراض هو توفير مساكن خاصة بها لأكبر عدد من مواطنيها والأسر الشابة.