كيفية شراء شقة مرهونة بالفعل

2024 مؤلف: Malcolm Clapton | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 03:46

من الأسلم شراء هذه المساكن بموافقة البنك وبمشاركته.

هل يمكن شراء شقة مرهونة بالفعل

تعهد البنك بإسكان الرهن العقاري - يوجد سجل لذلك في سجل الدولة الموحد للعقارات. لا يمكن للمالك إجراء معاملات مع هذه الشقة دون إذن من المرتهن: لن يقوم Rosreestr ببساطة بتسجيل نقل الملكية. لكن هذا لا يعني استحالة بيع أو شراء العقارات المرهونة. كل ما في الأمر أن الإجراء نفسه سيكون أكثر تعقيدًا وأطول.

لماذا تبيع شقة مرهونة

إذا ذهبت الشقة إلى البنك عن طريق المحكمة لأن المالك مدين بقرض ، فإن المؤسسة المالية تبيعها بالمزاد العلني. عندما يقرر المالك نفسه بيع الممتلكات المرهونة ، قد يشك المشترون المحتملون في ذلك. يشتهر الرهن العقاري بالعبودية ، ولا يمكن التخلص من أغلاله إلا بالدفعة الأخيرة. إذا باع الإنسان شقة ، فإن هناك خطبًا ما سواء معه أو في الشقة ، كما يعتقد البعض.

في الواقع ، يمكن أن يكون هناك مليون سبب. قرر المالك الانتقال إلى مدينة أخرى للعمل أو إلى شقة أكبر بسبب إضافة الأسرة. يتم الطلاق بين الزوجين ، ويريدون سداد الديون وتقاسم المال لشقة الرهن العقاري. لقد غيّر المقترض الظروف المالية ، فلا يمكنه تحمل القرض ويريد إعادته قبل أن يصبح الوضع غير قابل للإصلاح.

بالطبع ، قد يكون السبب شيئًا مزعجًا: السقف يتسرب ، وهناك عرين للمخدرات عند المدخل ، وتجمع شركة الإدارة الكثير من المال كما لو كانت ترش الأرصفة ببلورات سواروفسكي في الشتاء. لكنك لست مؤمنًا ضد هذه المخاطر حتى عند شراء شقة بدون رهن عقاري - ما عليك سوى التحقق من كل شيء.

الآن في روسيا ، يتم ما يقرب من نصف المعاملات العقارية مع جذب الرهون العقارية. لذلك سيكون هناك المزيد من الشقق في السوق المرهونة بالرهون العقارية.

هل من المربح شراء شقة مرهونة بالفعل؟

عندما يبيع البنك شقة المدين في مزاد علني ، يمكن توقع خصم كبير. بالنسبة لمؤسسة مالية ، يعد هذا أحد الأصول غير الأساسية ، لذلك تحاول التخلص منه ببساطة عن طريق إعادة الأصول الخاصة به.

عند بيع منزل من قبل المالك ، لا يمكن للمرء أن يتوقع سعرًا مناسبًا بشكل غير عادي. لكن لا يزال بإمكانه التخلص من القليل - لمشكلة لا داعي لها ولتحفيزك على شراء شقة برهن.

كيفية شراء شقة بقرض عقاري

اعتمادًا على الظروف ، يمكنك شراء شقة بطرق مختلفة.

مع سداد الرهن وقت إجراء المعاملة

شروط: تتم المعاملة بموافقة البنك الذي أصدر فيه المالك الحالي الرهن العقاري ؛ يشتري المشتري الكائن نقدًا.

أسلم مخطط. إنه يحمي جميع أطراف الصفقة: المشتري والبائع والبنك. لنلقي نظرة على مثال.

شقة مقابل 3 ملايين روبل معروضة للبيع. يوافق البنك على الصفقة ويحدد مبلغ الدين المتبقي - 500 ألف روبل. يتم استخدام خليتين للحسابات. قبل التوقيع على اتفاقية الشراء والبيع ، توضع أموال المشتري فيها: 500 ألف في واحد و 2.5 مليون في الآخر.

تحدد المستندات الخاصة بالخلايا من يمكنه استلام الفواتير ومتى. إذا تم توقيع اتفاقية الشراء والبيع ، وتم تسجيل نقل الملكية في Rosreestr ، فسيكون البنك قادرًا على أخذ 500 ألف من خلية واحدة ، والبائع - 2.5 مليون من الثانية ، والمشتري - رهنًا لإزالة العبء. إذا فشلت الصفقة ، سيرجع المشتري أمواله ولن يتغير شيء بالنسبة للباقي.

في بعض الأحيان ، يمكن إيداع أموال القرض ليس من خلال خلية ، ولكن مباشرة إلى البنك ، ولكن المؤسسة المالية تشارك بنشاط في هذه العملية على أي حال.

مع التنازل عن الديون

شروط: تتم المعاملة بموافقة البنك ، حيث يشتري المشتري مساكن على رهن عقاري من نفس البنك.

يقدم المشتري طلبًا للحصول على رهن عقاري للبنك ، وكأنه يشتري أي شقة. ستكون عملية الموافقة مماثلة وستستغرق نفس الوقت تقريبًا. نظرًا لأنه سيصبح المقترض أثناء عملية الشراء ، فإن المؤسسة المالية ستتحقق من ملاءته المالية وتقرر ما إذا كان مستعدًا لرؤيته كعميل.

هنا ، بالإضافة إلى اتفاقية البيع والشراء ، يتم إبرام اتفاقية للتنازل عن حقوق المطالبات لقرض قديم أو اتفاقية قرض جديدة بين البنك والمشتري. يتم إزالة الرهن في Rosreestr ويفرض رهن جديد بتسجيل حقوق المالك التالي.

تاتيانا تروفيمنكو المحامية الرائدة في الخدمة القانونية الأوروبية

هذا المخطط أيضًا آمن تمامًا.

مع السداد المبكر للرهن العقاري على نفقة المشتري

شروط: لا يوافق البنك على بيع الشقة ، يشتري المشتري الشقة نقدًا. أو يأخذ المشتري قرضًا من بنك آخر.

في هذه الحالة ، يسدد المشتري القرض. وعليه ، يجب أن يكون لديه في متناول اليد مبلغ مساوٍ لبقية الدين. يبرم الطرفان اتفاقية أولية لبيع وشراء شقة ، بموجبها يتلقى البائع المال لإغلاق الرهن العقاري. ثم يتم رفع الرهن عن الشقة ، وبعد ذلك يتم بيع المسكن كعقار بدون ضمانات.

يعتبر هذا الخيار أكثر خطورة بالنسبة للمشتري ، حيث يتم تحويل الأموال بموجب اتفاقية لا تخضع للتسجيل في Rosreestr.

تاتيانا تروفيمنكو المحامية الرائدة في الخدمة القانونية الأوروبية

من الناحية النظرية ، يمكن للبائع رفض تسجيل اتفاقية الشراء والبيع مع Rosreestr. سيتمكن المشتري من استلام الأموال منه ، ولكن فقط من خلال المحاكم.

ما يجب تذكره

• يمكنك شراء شقة مرهونة بالفعل.
• تحتاج إلى التحقق من ذلك بنفس طريقة السكن بدون أعباء.
• من الأسلم شراء شقة بموافقة البنك وبمشاركته.