ما عليك التحقق منه قبل شراء شقة في السوق الثانوية

2024 مؤلف: Malcolm Clapton | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 03:46

إذا أخذت الوثائق باستخفاف ، يمكن أن تُترك بدون سكن وبدون نقود.

عندما تشتري شيئًا من متجر ، يكفي أن يرغب البائع في منحك المنتج ، وتريد شرائه. مع العقارات ، كل شيء أكثر تعقيدًا: يمكن الطعن في الصفقة إذا اتضح أنها احتيالية أو تم انتهاك حقوق شخص ما أثناء البيع. في الوقت نفسه ، سيكون المشتري حزينًا للغاية: سيتم طردهم من الشقة ، وسيتعين إعادة الأموال من خلال المحكمة ، وفي بعض الأحيان حتى يودعهم.

لمنع حدوث ذلك ، تحقق من جميع المستندات - وتأكد من النسخ الأصلية أو النسخ المصدقة من كاتب العدل.

1. مقتطف من USRN حول الخصائص الرئيسية للكائن

هذه وثيقة مهمة للغاية تحتوي على معلومات من السجل الموحد للعقارات ، والتي ستمنحك الكثير من المعلومات المفيدة.

من هم أصحاب

يجب أن يوافق كل منهم على الصفقة ، وإلا فإنه يمكن الطعن فيها.

هل هناك أي أعباء

يمكن رهن شيء إلى أحد البنوك بسبب رهن عقاري ، مؤجر مع تسجيل اتفاقية مع الوكالة الفيدرالية لإدارة الممتلكات ، وتم توقيفه بسبب الديون. إذا كان الأمر كذلك ، فلا يحق للمالكين التخلص منها. الصفقة سوف تكون باطلة

ما هي مميزات الشقة؟

سيحتوي المقتطف من USRN على العنوان الدقيق والرقم المساحي والمنطقة. تتم طباعة المخطط الفني للشقة في الصفحة الأخيرة. يمكنك تقدير لقطات الغرف ولاحظ وجود عمليات إعادة تطوير. هذا الأخير مهم بشكل خاص إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري - قد لا تتم الموافقة عليه.

من أي تاريخ يمتلك أصحاب الشقة

قارنها بالتاريخ الموجود في سندات الملكية (حولها أدناه).

بناءً على الوثيقة التي يمتلكها المالك الشقة

في بعض الحالات ، يكون الخطر أعلى في البداية - وقد تمت مناقشة ذلك أيضًا في بند مستندات الملكية.

سيوفر المالك مقتطفًا من USRN. يمكنك الحصول على نسخة منه بنفسك.

للقيام بذلك ، تحتاج إلى طلب مقتطف على موقع Rosreestr. لتوفير مستند في شكل إلكتروني ، سيتعين عليك دفع 250 للحصول على معلومات من USRN روبل. يجب عليك أيضًا طلب مستخرج حول نقل الحقوق إلى الممتلكات - فهي تكلف نفسها. في هذا المستند ، سترى عدد المرات وعلى أي أساس تغير أصحاب الشقة.

إذا تم تغيير ملكية العقارات على مدار العام أو العامين الماضيين عدة مرات ، فهذا سبب للقلق. هذه هي الطريقة التي يتم بها إخفاء المعاملات الاحتيالية. إذا كان المالك المحتال قادرًا على الطعن في سلسلة المعاملات من خلال المحكمة ، فسيتم إعادة الشقة إليه.

2. وثائق المالك / المالكين

إذا كان المالك بالغًا

صلاحية جواز السفر

لنفترض أن المالك غير جواز سفره منذ ستة أشهر ، وأخبر الشرطة أنه فقد الجواز القديم. وهو الآن يحاول إبرام صفقة على وثيقة غير صالحة ، من أجل الطعن فيها لاحقًا. هذا محفوف بالمشاكل.

لذلك بمساعدة خدمة خاصة من وزارة الشؤون الداخلية ، اكتشف ما إذا كانت المستندات صالحة.

بيانات جواز السفر

ستكون هناك حاجة إلى سلسلة ورقم ومكان الميلاد وعنوان التسجيل لمقارنتها بالبيانات المشار إليها في المستندات الأخرى (من المهم أن يتطابق كل شيء). إذا تمكن المالك من تغيير جواز السفر خلال هذا الوقت ، فستتم الإشارة إلى تفاصيل النسخة السابقة في الصفحة قبل الأخيرة من النسخة الحالية.

انتبه إلى الاسم واللقب واسم الأب: يعد التناقض في حرف واحد على الأقل في مستندات مختلفة سببًا لمطالبة المالك بإحضار الأوراق إلى التوحيد. خلاف ذلك ، قد يصبح سببًا للتقاضي بشأن صحة المعاملة.

الوضع العائلي

لا يجوز لأحد الزوجين التصرف بشكل تعسفي في الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك دون موافقة الآخر. مثل هذه الصفقة من السهل تحديها. لذلك من المهم معرفة ما إذا كان المالك متزوجًا ومن أي تاريخ.ستكون هذه المعلومات مفيدة لك عندما تنتقل إلى مستندات العنوان.

إذا حصل شخص ما على شقة عن طريق الميراث أو كهدية ، فإن وجود الزوج لا يهم. لا تعتبر هذه الممتلكات مكتسبة بشكل مشترك.

ولكن إذا كنت تتعامل مع عقد بيع ، فاحرص على الانتباه إلى تاريخ إبرامه. يمكن للمالك التصرف بحرية في الشقة المشتراة قبل الزواج. إذا اشتراها بعد الزفاف ، يجب أن تحتوي حزمة المستندات على موافقة موثقة من الزوج على البيع. من الناحية النظرية ، يمكن استبداله بعقد زواج يضمن بمفرده حق التصرف في الشيء للمالك. لكن مع الموافقة ، لا يزال الأمر أكثر هدوءًا: اتفاقية ما قبل الزواج محل نزاع في بعض الأحيان.

إذا كان مالك الشقة مطلقًا وتم شراء الشقة أثناء الزواج ، فلا يزال من الممكن اعتبارها ملكية مشتركة. هنا تحتاج إما إلى موافقة ، أو قرار محكمة بشأن القسم الذي بموجبه تم نقل الملكية إلى الشخص الذي تخطط لإبرام صفقة معه.

معلومات عن الأطفال

في حد ذاته ، لن يخبرك بأي شيء. ولكن ، إذا كان للمالك أطفال ، فهذا سبب لإجراء فحوصات ومتطلبات إضافية للمستندات الجديدة.

إذا تم شراء شقة برهن عقاري ، فيمكن استخدام رأس مال الأمومة لسدادها. وهذا يفرض التزامًا بتزويد الأطفال بحصص في الشقة. لذلك ، إذا كان الوالدان فقط من بين المالكين ، لم يتم ذلك. بعد ذلك ، يمكن الطعن في المعاملة.

لمنع حدوث ذلك ، اطلب من المالك شهادة من صندوق التقاعد بأن رأس مال الأمومة لم يستخدم لسداد الرهن العقاري.

إذا كان المالك قاصرًا

للأطفال دون سن 14 عامًا ، انظر إلى شهادة الميلاد ، أكثر من 14 عامًا - جوازات السفر. قارن البيانات مع ما ورد في الوثائق الأخرى.

إذا كان المالك طفلًا ، فلا يمكن لممثليه القانونيين بيع الشقة بهذا الشكل. مطلوب موافقة سلطات الوصاية على المعاملة. واذا كان عمر صاحب الشقة اكثر من 14 سنة اذنه.

3. وثائق العنوان

اسم المستند ، الذي على أساسه حصل المالك على الملكية ، موجود في المقتطف من USRN. يجدر إلقاء نظرة فاحصة عليها.

عقد البيع

كل شيء بسيط هنا: إذا اشترى المالك الحالي شقة من الشقة السابقة ، فهذا يؤكده الاتفاق المقابل. إذا كان لديك مقتطف من USRN بشأن نقل الحقوق إلى كائن عقاري ، فقارن بيانات البائع بتلك المشار إليها في المستند. اطلب أيضًا إبراز شهادة قبول الشقة وإيصال البائع بالمال. سيؤدي هذا إلى التأكد من أن المالك السابق ليس لديه شكاوى بشأن المالك الحالي.

إذا تم شراء المنزل برهن ، يمكنك طلب شهادة السداد.

بشكل عام ، يشير عدم وجود أعباء في المقتطف من USRN ببلاغة إلى أن القرض قد تم سداده. ولكن نظرًا لأنه يمكن التحقق من بعض المستندات ، فسيكون من الغريب عدم ذكرها.

اتفاقية المشاركة في رأس المال في البناء

إذا كان المالك قد حصل على عقار في مرحلة البناء ، فسيكون بحوزته هذه الوثيقة بالضبط ، وبعد تسليم المنزل ، سيكون لديه أيضًا سند قبول ونقل الشقة.

شهادة الميراث

عند التعامل مع مثل هذه الممتلكات ، هناك خطر يتمثل في ظهور وريث محروم فجأة ومحاولة الطعن في الصفقة. علاوة على ذلك ، كلما مر الوقت منذ لحظة الميراث ، انخفضت مخاطر الوقوع في المشاكل. من الأفضل استشارة محام قبل الشراء.

اتفاقية التبرع

من الأفضل أيضًا تقييم مخاطر الحصول على منزل متبرع به مع أخصائي. سيكتشف المحامي ما إذا كان قد تم اتباع النموذج والإجراءات الخاصة بإبرام الصفقة ، وما إذا كان المالك يمتلك العقار بشكل قانوني.

اتفاقية نقل الشقة

تصدر إذا قام المالك بخصخصة هذه الشقة. هناك تحذير واحد عند التعامل مع مثل هذه العقارات.إذا رفض شخص مسجل في شقة المشاركة في الخصخصة ، فإنه يحصل على حق مدى الحياة للعيش فيها حتى يتم إلغاء تسجيله طواعية. خلاف ذلك ، من المستحيل طرده حتى من خلال المحاكم. لذلك من المهم التأكد من أنه يقوم بالشراء قبل أن يتلقى البائع الأموال. أو تخاطر بشراء شقة مع مستأجر.

هناك أنواع أخرى من مستندات الملكية ، على سبيل المثال ، قرار المحكمة الذي بموجبه يمتلك المالك الكائن. لكن من الأفضل الاتصال بمحام معهم على الفور إذا كنت لا تريد مشاكل.

4. معلومات عن المسجلين في الشقة

في البند المتعلق بالاتفاقية الخاصة بنقل الشقة إلى ملكية ، لقد تطرقنا بالفعل جزئيًا إلى موضوع مدى أهمية معرفة الشخص المسجل في الشقة. الآن دعنا نفكر في السؤال بمزيد من التفصيل.

بالإضافة إلى أولئك الذين رفضوا الخصخصة ، فإن المستأجرين التاليين يشكلون خطراً على معاملتك ويعيشون بشكل مريح في الشقة المشتراة:

• خرج من الشقة للخدمة العسكرية أو العلاج في مصحة ؛
• شطب من السجل بسبب قضاء عقوبة في أماكن الحرمان من الحرية ؛
• المعترف به كمفقود ؛
• قاصرين أرسلوا إلى مدرسة داخلية.

عند عودتهم ، سيتم تسجيلهم في مكان إقامتهم السابق - أي معك. قد يكون من الممكن طردهم من خلال المحكمة ، لكن الأمر سيستغرق الكثير من الوقت والجهد.

انتبه بشكل خاص للقصر المسرحين للاستفسار عما إذا كانت خدمة الوصاية قد أعطت الإذن بذلك.

لفهم الفروق الدقيقة ، تحتاج إلى إلقاء نظرة على بعض المراجع. من الأفضل أن تكون حاضرًا في اللحظات التي يستقبلها المالك للتأكد من صحة المستندات.

نموذج 9 شهادة التسجيل

يحتوي على معلومات عن كل شخص مسجل في الشقة الآن.

شهادة تسجيل أرشيفية حسب النموذج 9

تُظهر هذه النسخة من الوثيقة ديناميات تسجيل السكان: من تم تسجيله في وقت سابق ، ومن تم تسريحه ومتى. وثيقة مفيدة للغاية ، ولكن هناك فارق بسيط. غالبًا ما يرفضون إعطائها لأطراف ثالثة ، بما في ذلك الملاك الحاليون للشقة ، لأنها تحتوي على البيانات الشخصية للمقيمين السابقين. إذا لم يكن من الممكن الحصول على "تسعة" الأرشفة ، فسيتعين عليك العمل مع ما لديك والذهاب مباشرة إلى نموذج 12 مساعدة.

شهادة شطب تسجيل فئات معينة من المواطنين

تحتوي وثيقة الاستمارة 12 على بيانات حول ما إذا كان أي من المستأجرين قد خرج من الشقة ، والتي ، من الناحية النظرية ، يمكن أن تصبح مصدرًا للمشاكل. من الناحية المثالية ، كل عمود لا يحتوي على. خلاف ذلك ، سيتعين عليك معرفة معلومات إضافية عن كل شخص على حدة ، أو حتى رفض الصفقة.

5. شهادات الأهلية القانونية

إذا اتضح لاحقًا أن البائع لم يكن في حالة رصانة وذاكرة صلبة ، فسيتم اعتبار الصفقة باطلة. أنت معرض للخطر بشكل خاص إذا كان البائع كبيرًا في السن ، ولكن بشكل عام لا يمكنك التأمين ضد ذلك. على سبيل المثال ، يمكن للمحامي الماكر إثبات أن المالك كان في حالة ذهول مؤقتًا بسبب دواء لنزلات البرد ، لأن هذا التأثير الجانبي مذكور في التعليق التوضيحي.

لمنع حدوث ذلك ، اطلب من البائع أن يحضر للصفقة شهادة من طبيب نفسي وعالم مخدرات تفيد بأنه عاقل وغير مسجل كمدمن على المخدرات.

إذا كانت هناك أسباب مقنعة للشك ، فقم بدعوة خبير مرخص لإجراء فحص مباشر للصفقة.

6. معلومات عن ديون الإصلاح الشامل

تبقى جميع ديون الإسكان والخدمات المجتمعية على عاتق المالك السابق للشقة. الاستثناء هو الإصلاح الشامل. إذا لم يدفع البائع ثمنها ، فسيذهب إليك الدين. يمكنك التحقق من الغياب عن طريق الدفعة الأخيرة. إذا كنت لا تثق ، فاطلب شهادة من شركة الإدارة.

7. التوكيل

من الأفضل إبرام عقد بيع مباشرة مع المالك. لكن المالك ليس دائمًا حاضرًا في الصفقة. في هذه الحالة ، يمكنه إصدار توكيل رسمي موثق للشخص الذي سيمثل مصالحه.

المعاملات مع هذا المستند غير آمنة ، وهناك العديد من عوامل الخطر. إذا قررت اتخاذ خطوة مماثلة ، فتحقق مما يلي:

• يعطي التوكيل الحق في بيع الشقة نيابة عن المالك.
• الوثيقة أصلية - يمكنك العثور عليها على الموقع الإلكتروني لغرفة كاتب العدل الفيدرالية.
• التوكيل لم ينته.
• يحتوي على جواز السفر الصحيح والبيانات الأخرى.
• المالك على قيد الحياة وفي عقله الصحيح - ستساعد هنا الاتصالات المرئية والشهادات من مستوصف الأمراض العصبية والنفسية.

ولكن حتى لو كان كل شيء على ما يرام ، فكر ثلاث مرات قبل اتخاذ قرار بشأن مثل هذه الصفقة.

ما يجب تذكره

• تحقق من جميع المستندات. لا تخف من أن تكون متطفلًا أو مملًا: فأنت تخاطر بالملايين.
• إذا كنت في شك ، اتصل بأخصائي. من الأفضل أن تكون مثيرًا للقلق من أن تُترك بدون شقة ومال.
• إذا لم تختف الشكوك مع كل خطوة ، بل أصبحت أقوى ، ارفض الصفقة.

محدث. تم تحديث النص في 17 نوفمبر 2019 بمزيد من البيانات ذات الصلة من مصادر تم التحقق منها.