إيجار شقة أو أخذ رهن: أيهما أكثر ربحًا

2024 مؤلف: Malcolm Clapton | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 03:46

تحليل مفصل مع أمثلة وحسابات.

عند مقارنة الرهون العقارية واستئجار العقارات ، عادة ما يتلاشى الجانب المادي في الخلفية. يكتشف المشاركون في المناقشة أيهما أفضل: دفع المال لعم شخص آخر أو العبودية للبنك ، أو دفع مبالغ زائدة ، ولكن لمصلحتهم الخاصة ، أو الانتقال باستمرار بحثًا عن خيارات أكثر ربحية. لكن إذا تركت المشاعر وانتقلت إلى الأرقام ، يصبح الموقف أكثر وضوحًا.

الإيجار والرهن العقاري بالأرقام

التغييرات في أسعار العقارات والشقق المؤجرة ، وكذلك حجم التضخم لفترة طويلة لا يمكن توقعها إلا بشكل تقريبي ، بحيث تكون الحسابات غير دقيقة. ومع ذلك ، فإن الأرقام أكثر بلاغة من الكلمات.

وبلغ المتوسط المرجح لسعر قروض الرهن العقاري في أبريل من العام الجاري ، بحسب البنك المركزي ، 9 ، 64٪. وفقًا لمحللي Domofond.ru ، كان استئجار شقة في مارس 2018 أرخص بنسبة 0.7٪ في المتوسط من ديسمبر 2017. ومع ذلك ، من أجل الدقة ، سنفترض أن المالك سيزيد المدفوعات بنسبة 5٪ سنويًا.

للحسابات ، لنأخذ المركز الإقليمي ، المدينة التي يبلغ عدد سكانها مليون نسمة فولغوغراد والمدينة الفيدرالية سانت بطرسبرغ.

فولجوجراد

القرض العقاري

يبلغ متوسط سعر الشقة المكونة من غرفتين في فولغوغراد ، وفقًا لموقع Domofond.ru ، 2365.695 روبل. ضع في اعتبارك الموقف إذا كنت قد جمعت دفعة أولية قدرها 15٪ و 25٪ و 50٪ من قيمة الشقة وحصلت على رهن عقاري بنسبة 9.64٪ سنويًا لمدة 10 سنوات.

دفعة أولى ، روبل	الدفع الشهري ، روبل	دفع مبالغ زائدة ، روبل	السعر الإجمالي للشقة روبل
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

لا تأخذ الحسابات في الاعتبار التكاليف الإضافية للخدمات ذات الصلة في شكل تأمين على المنزل والشخص الذي أخذ الرهن العقاري ، والتعويض مثل الخصم الضريبي.

لنفترض أن أسعار العقارات ستنمو بنسبة 5 ٪ سنويًا ، ثم في غضون 10 سنوات ستكلف الشقة 3.67 مليون روبل.

تأجير

متوسط تكلفة استئجار شقة من غرفتين في فولغوغراد هو 15845 روبل في الشهر. إذا رفع المالك الإيجار بحوالي 5 ٪ سنويًا ، فسيتعين على المستأجر خلال 10 سنوات دفع 24556 روبل شهريًا. بشكل عام ، على مر السنين ، سيدفع 2389344 روبل للعيش. بالنسبة للفرق بين تكلفة الرهن العقاري بدفعة أولى 15٪ والإيجار ، يمكن للمستأجر استئجار شقة بسعر متوقع قدره 2028 لمدة ثلاث سنوات وتسعة أشهر أخرى.

بمتوسط راتب في فولغوغراد يبلغ 28483 روبل ، يبدو أن دفع الإيجار والرهن العقاري ممكن لعائلة تضم شخصين بالغين عاملين.

من الجدير أيضًا مراعاة أن المستأجر لديه مدخرات غير منفقة للدفعة المقدمة (إن وجدت) ، والتي يمكنه وضعها في البنك بفائدة. وفقًا للبنك المركزي ، يبلغ متوسط سعر الفائدة المرجح على الودائع التي تستحق خلال سنة إلى ثلاث سنوات في عام 2018 6.41٪. على مدار 10 سنوات ، سيتغير المؤشر عدة مرات ، ولكن بالنسبة للحسابات ، سنستخدم هذا الرقم المحدد. الحسابات لا تأخذ في الاعتبار الرسملة.

دفعة أولى (مدخرات) ، روبل	المبلغ في 10 سنوات روبل
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

وفقًا لذلك ، في غضون 10 سنوات ، لن ينفق المستأجر أقل فحسب ، بل سيكسب أيضًا من الوديعة.

الإيجار والادخار

من الفقرة السابقة ، يتضح مدى قدرة الشخص على تجميع وديعة في 10 سنوات إذا استمر في استئجار منزل.

أكبر فرص الادخار لشقة وشرائها بدون رهن عقاري هي من شخص لديه نصف مبلغ تكلفة الشقة ، ولكن فقط إذا لم يتغير سعر العقار.

في غضون 10 سنوات ، لن يكون 425213 روبل كافياً بالنسبة له لشراء شقة. من أجل الحصول على المبلغ بالكامل في متناول اليد في الوقت المناسب ، سيتعين عليه توفير ما يزيد قليلاً عن 3.5 ألف روبل شهريًا.

في غضون خمس سنوات ، سيحصل على 1،561،491 روبل في وديعته. لشراء شقة في هذا الوقت ، يحتاج الشخص إلى تخصيص 13 ، 4 آلاف شهريًا لجميع السنوات الخمس.جنبا إلى جنب مع تكلفة إيجار المساكن ، سينفق 29 ، 3 آلاف في السنة الأولى و 32 ، 6 آلاف في السنة الخامسة. وفقًا لذلك ، إذا اشترى شقة في غضون خمس سنوات ، فسيكون إجمالي التكاليف بما في ذلك الإيجار 3415482 روبل ، في العشرة - 4،755،039 روبل. كلا الخيارين أغلى من الرهون العقارية.

سان بطرسبرج

القرض العقاري

متوسط سعر الشقة المكونة من غرفتين في سانت بطرسبرغ هو 6797671 روبل.

دفعة أولى ، روبل	الدفع الشهري ، روبل	دفع مبالغ زائدة ، روبل	السعر الإجمالي للشقة روبل
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

حتى لا تدفع مبالغ زائدة عن الرهن العقاري ، عليك إما تجميع دفعة أولية بمبلغ لا يقل عن نصف تكلفة الشقة ، أو زيادة الدفعة الشهرية وتقصير مدة القرض. بمتوسط راتب قدره 58.55 روبل ، من الواضح أنه لا يمكن لأي شخص القيام بذلك.

في غضون 10 سنوات ، من المفترض أن تكلف الشقة 1099 مليون روبل.

تأجير

يبلغ متوسط تكلفة استئجار شقة من غرفتين في سانت بطرسبرغ 32744 روبل شهريًا. مع زيادة تكلفة الإيجار بنسبة 5 ٪ سنويًا ، في غضون 10 سنوات ، سيكون الدفع الشهري 50787 روبل ، وسيدفع المستأجر 4942178 روبل إجمالاً. بالنسبة للفرق بين تكلفة الرهن العقاري بدفعة أولى 15٪ والإيجار ، يمكن للمستأجر استئجار شقة بسعر متوقع قدره 2028 لمدة ثماني سنوات وثلاثة أشهر أخرى.

لا تقم بخصم مدخراتك كذلك.

دفعة أولى (مدخرات) ، روبل	المبلغ في 10 سنوات روبل
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

الإيجار والادخار

ومرة أخرى ، يمكن للشخص الذي لديه بالفعل نصف سعره أن يعتمد على شراء شقة بدون رهن عقاري. لكن سيكون من الصعب بالنسبة له الوفاء بموعد الخمس سنوات. في غضون خمس سنوات ، سيكون لديه 4448162 روبل في حسابه. لتحصيل المبلغ المطلوب ، يحتاج كل شهر إلى توفير 39 ألفًا. إلى جانب تكاليف الإيجار ، سيتعين عليه تخصيص 72 ألفًا شهريًا في السنة الأولى.

إذا اشترى شقة في غضون خمس سنوات ، فإن إجمالي التكاليف بما في ذلك الإيجار يقدر بنحو 8968837 روبل ، في 10 سنوات - 11.739.849 روبل.

إذن أيهما أكثر ربحية

وفقًا لمتوسط التقديرات ، فإن الإيجار أكثر ربحية. في جميع الأحوال يكون الإيجار الشهري أقل من دفعة الرهن. في الوقت نفسه ، لا يتم إنفاق الدفعة الأولية فحسب ، بل تجلب الأموال أيضًا.

ومع ذلك ، في غضون 10 سنوات ، سيمتلك الشخص الذي اختار قرضًا عقاريًا شقة ، بينما لن يمتلك المستأجر.

بالنسبة لاستئجار المساكن والزيادة المتزامنة في المدخرات للشقة ، فكل شيء ليس بهذه البساطة هنا أيضًا. تعمل العوامل التي يمكن التنبؤ بها: فكلما زاد المال المتاح لديك ، كلما ارتفع الدخل وانخفضت تكلفة العقارات والإيجار في مدينتك ، زادت فرصك في الادخار لشراء شقة بدون رهن عقاري والبقاء في الظلام. ومع ذلك ، عند الحساب ، لا يأخذون في الاعتبار أن أسعار العقارات يمكن أن ترتفع بشكل كبير على مدى 10-15 سنة.

لذلك ، يجدر مراعاة مؤشر رئيسي آخر - الوقت. التنبؤات طويلة المدى صعبة ، حتى بالنسبة للمتخصصين. والاستقرار في البلاد أقرب إلى مؤشر ديني: إما تؤمن به أو لا تؤمن به. لذلك ، إذا كان عليك التوفير لشقة لأكثر من خمس سنوات ، فلا يجب عليك تضمين المنطق فحسب ، بل أيضًا الحدس في الحسابات.

يرجى ملاحظة أن التضخم يقلل من قيمة المال ، وتنمو قيمة العقارات.

ومع ذلك ، وفقًا لـ Rosstat ، في السنوات الثلاث الماضية ، انخفضت الأسعار في السوق الثانوية لجميع أنواع الشقق ، باستثناء شقق النخبة.

كعامل إضافي ، يجدر النظر في قرب سن التقاعد. سيكون من الصعب استئجار شقة لدفع المعاشات التقاعدية ، ولكن في المدن الكبيرة سيكون ذلك مستحيلاً. لذا ، بحلول هذا الوقت ، من الجيد أن يكون لديك منزل خاص بك ، حتى لو حصلت عليه بدفع مبالغ زائدة.

الحجة القائلة بأنه يمكنك استئجار شقة لبقية حياتك بالمال الذي ذهب للبنك صحيحة إذا تخليت عن شراء منزل في مدينة كبيرة واستأجرت شقة بسعر مناسب للغاية. لذلك ، إذا قمت بتوفير 3 ملايين من المدفوعات الزائدة ، فسوف يمنحك هذا 25 ألفًا شهريًا لمدة 10 سنوات (ولكن يجب أن تأخذ في الاعتبار التضخم).

يمكن أيضًا إيداع الأموال. مبلغ 3 ملايين ، مع الأخذ في الاعتبار متوسط الفائدة الحالية على الودائع ، سيجلب 15 ألف روبل شهريًا في الفوائد ، 4 ملايين إلى 20 ألفًا.

كيف تحسب الأفضل بالنسبة لك

تعطي الحسابات المتوسطة نتائج متوسطة ، لذلك من أجل فهم ما هو أكثر ربحية بالنسبة لك ، يجب عليك إجراء الحسابات بنفسك. للقيام بذلك ، تحتاج إلى البيانات التالية:

1. مقدار الايجار للشقة.
2. مقدار مدخراتك التي تخطط لاستخدامها كدفعة مقدمة.
3. تكلفة الشقة التي ترغب في شرائها.
4. معدل الفائدة على الرهن العقاري (يمكنك استخدام المعدل الوطني أو المعدل الذي يقدمه البنك حيث ترغب في الحصول على قرض عقاري).
5. النسبة المئوية للإيداع المصرفي الذي ترغب في أن تودع فيه أموالك لفترة طويلة.

إذا اخترت بين الرهن العقاري واستئجار منزل مع توفير المال لشراء شقة

1. الرهن العقاري

بمساعدة أو على موقع الويب الخاص بالبنك الذي تتعامل معه ، احسب عدد السنوات التي سيستغرقها قرضك العقاري مع الدفع الشهري الأمثل ، وما سيكون الدفعة الزائدة.

بسعر شقة 5.2 مليون روبل ، ودفعة أولية قدرها 3.2 مليون روبل ، وسعر فائدة 11 ٪ ومدة رهن عقاري لمدة سبع سنوات ، سيكون الدفعة الشهرية 34245 روبل ، والدفع الزائد - 876569 روبل.

2. استئجار شقة

احسب المبلغ الذي ستدفعه على مدار السنوات لاستئجار شقة ، مع مراعاة الزيادات المحتملة في الإيجار.

على سبيل المثال ، تدفع 22 ألف روبل شهريًا وتستأجر شقة منذ ثلاث سنوات. خلال هذا الوقت ، لم يرتفع السعر أبدًا ، لكن من الواضح أنه خلال سبع سنوات لن يكلف الإيجار نفس التكلفة. لذلك ، في العام المقبل ، من المفترض أن تتنازل عن الإيجار 22 × 12 = 264 ألفًا ، في السنوات الثلاث المقبلة - 24 × 36 = 864 ألفًا ، في الثلاث سنوات المتبقية - 26 × 36 = 936 ألفًا ، في المجموع - 2.06 مليون روبل.

3. الودائع والادخار

احسب مقدار الأموال التي تراكمت على الوديعة خلال مدة الرهن العقاري ، وقم بتقدير المبلغ. ثم احسب المبلغ الذي ستحصل عليه بعد السنة الأولى والثانية وما إلى ذلك حتى نهاية مدة الرهن العقاري. حدد أيضًا المبلغ الذي يمكنك تخصيصه شهريًا لشراء شقة ، وحساب مقدار الأموال التي ستمنحك إياها في غضون عام أو عامين ، وهكذا حتى نهاية مدة الرهن العقاري. الآن ، من خلال إضافة بسيطة لمبلغ الإيداع والمدخرات ، اكتشف عدد السنوات التي ستتمكن فيها من تحصيل الأموال مقابل العقارات.

على وديعة بدون رسملة بسعر فائدة 6 ، 1 ٪ ، سيتحول مبلغ 3 ، 2 مليون روبل في سبع سنوات إلى 4566400 روبل.

حتى لو لم ترتفع أسعار العقارات ، فمن المستحيل خلال سبع سنوات شراء شقة بدون رهن.

هناك خيار عدم الانتظار حتى يتراكم المبلغ المطلوب على الوديعة ، وتوفير 20 ألف روبل شهريًا أو 240 ألفًا سنويًا. ثم ، بعد خمس سنوات ، ستكون المدخرات 5376000 روبل. مع الأخذ في الاعتبار الإيجار ، فإن التكلفة الإجمالية للعقار ستكون 660000 روبل ، وسيبقى 176000 روبل. لمدة سبع سنوات ، سوف يذهب الرهن العقاري على الشقة إلى 6 ، 8 ملايين. أي أن التكاليف هي نفسها تقريبًا ، ولكن تم توفير عامين ، أي أن استئجار المساكن والادخار في هذا الوقت هو أكثر ربحية.

تعمل هذه الحسابات فقط إذا لم تتغير تكلفة الشقة لمدة خمس سنوات ، ولم يرتفع سعر الإيجار أسرع مما كان متوقعًا.

عندما لا يمكنك الادخار لشقة حتى لمدة الرهن العقاري ، فمن الواضح أن الاقتراض من البنك هو أكثر ربحية من الادخار.

إذا كنت تختار بين رهن عقاري وإيجار بدون خطط لشراء شقة في المستقبل

1. تذكر كم تدفع للمالك

لنأخذ الأرقام من المثال السابق - 22 ألف روبل.

2. احسب مدفوعات الرهن العقاري الشهرية

مرة أخرى الرقم من المثال السابق هو 34.3 ألف روبل.

3. قارن بين عددين

من الواضح أن الإيجار أكثر ربحية ، حتى لو لم تأخذ في الاعتبار الدفعة المقدمة في الحسابات. إذا لم يكن كل شيء بهذه البساطة ، قسّم مبلغ الدفعة الأولى على عدد أشهر الرهن وأضف المبلغ المستلم إلى الدفعة الشهرية:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34.3 + 38 = 72.3 ألف روبل.

المقارنة بـ 22 ألفًا أكثر وضوحًا. وحتى إذا تضاعف سعر الإيجار خلال سبع سنوات ، فإن استئجار شقة سيظل أكثر ربحية.

ومع ذلك ، بالفعل في السنة الثامنة ، سوف يقوم الشخص الذي لديه رهن عقاري بسداده بالكامل وسيدفع فقط مقابل المرافق. وسيستمر المستأجر في دفع نفس مبلغ الإيجار.من ناحية أخرى ، إذا لم يرتفع الإيجار ، فسيكون المبلغ الذي كان سيذهب إلى الرهن العقاري كافياً لعقد إيجار مدته 26 عامًا.

4. احسب المبلغ الذي ستكسبه من الأموال التي يمكن أن تذهب إلى الدفعة الأولى

في غضون سبع سنوات ، سيكون الوديعة 4.57 مليون روبل. وإذا قمت بتأجيل الفرق بين الدفعات بمبلغ 12.3 ألف شهريًا على أساس شهري ، فستحقق 1.03 مليون أخرى في سبع سنوات. المبلغ الإجمالي 5.6 مليون ، المحدد بنسبة 6.1 ٪ سنويًا ، سيجلب 28.5 ألف روبل شهريًا في الفوائد.