كيف تشتري شقة ولا تندم عليها: نصيحة خبير

2024 مؤلف: Malcolm Clapton | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 03:46

بالتعاون مع أحد الخبراء العقاريين ، اكتشفنا ما يجب مراعاته عند الشراء ، ولماذا أخذه وكيفية التصرف إذا كان هناك قاصرون بين المالكين.

ما الذي تبحث عنه عند اختيار المنزل

البنية التحتية للمنطقة

يجب أن تكون المنطقة مكتفية ذاتيًا بحيث تكون معظم الأشياء التي ستزورها بانتظام ، إن لم تكن على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام ، عندها على الأقل توقف واحد أو محطتين من منزلك. الحد الأدنى للمجموعة هو سوبر ماركت (ويفضل أن يكون عدة في وقت واحد ، حتى لا يقف في الصفوف) ، وصيدلية وعيادة. إذا كان لدى الأسرة أطفال بالفعل أو من المتوقع أن يكون لديهم أطفال ، فيجب أن تكون هناك أيضًا مدرسة وروضة أطفال قريبة. انظر إلى أبعد من ذلك وفقًا لاحتياجاتك. يحتاج شخص ما إلى نادي للياقة البدنية ليس بعيدًا عن المنزل ، يحتاج شخص ما إلى حديقة للركض أو منطقة مجهزة حيث يمكنك المشي وتدريب كلبك.

عند فحص شقة ، أنصحك بالتصرف من عام إلى خاص. أولاً ، ننظر إلى المنطقة (عامة) ، ثم المنزل ومحيطه ، وبعد ذلك فقط ننظر إلى الشقة (خاصة). تعرف على ما يوجد في الحي ، إذا كانت هناك البنية التحتية اللازمة والأماكن الخضراء القريبة. تأكد من عدم وجود صناعات خطرة في الحي.

غالبًا ما تكون البنية التحتية حول المساكن الثانوية أفضل منها في المناطق الجديدة. إذا اشتريت منزلًا في مبنى جديد ، فتحقق من كيفية تطور المنطقة. من الجيد أن يهتم المطور براحة المشترين وقدم في المشروع ليس فقط متاجر في الطوابق الأولى من المنازل ، ولكن أيضًا مدرسة بها روضة أطفال على مسافة قريبة.

جمعت Avito المزيد حول بيع الشقق من جميع أنحاء روسيا - هناك مبانٍ جديدة ومساكن ثانوية من أصحابها. باستخدام المرشحات ، يمكنك العثور بسرعة على خيار مناسب: حدد منطقة المدينة ومنطقة الشقة وعدد الغرف ونوع المنزل والأرض المطلوب - ستظهر العروض المناسبة فقط في البحث النتائج.

ابحث عن الإعلانات المميزة بعلامة "العرض عبر الإنترنت": وهذا يعني أن البائع أو المالك مستعد لأخذك في جولة في الشقة باستخدام رابط فيديو باستخدام قناة تناسبك - على سبيل المثال ، Skype أو WhatsApp. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك أن تطلب من مالك العقار توضيح حالة المدخل والمصعد والمنطقة المجاورة.

سهولة النقل

عندما تضطر إلى العودة إلى المنزل بثلاث تحويلات ، فهذا يلغي كل بهجة المال المدخر والتخطيط الناجح للشقة. قد لا تكون المواقع المعزولة عن طرق النقل الرئيسية جذابة كما وعد البائع. بشكل نسبي ، إذا كان هناك طريق واحد يؤدي إلى المنطقة ، فاستعد للاختناقات المرورية العادية. في الصباح والمساء ستكون مليئة بالسيارات بالكامل.

جرب الانتقال من منزلك المستقبلي إلى العمل والعودة خلال ساعات الذروة ، ومعرفة ما إذا كانت وسائل النقل العام تعمل بانتظام. هذا يستحق القيام به ، حتى لو كنت تسافر بشكل أساسي بالسيارة الخاصة. في بعض الأحيان يكون من الأسهل توفير الوقت والعودة إلى المنزل بالحافلة بدلاً من الوقوع في زحام المرور. لكن ضع في اعتبارك أنه في المدن الكبرى ، تكون فرص الدخول في ازدحام مروري عالية جدًا في وسائل النقل العام السطحية. في هذه الحالة ، ركز على مدى سرعة وسهولة الوصول إلى هناك بالمترو أو القطار.

أخيرًا ، انظر إلى المنطقة من خلال عيون مقيم دائم وليس ضيفًا. هل من السهل المشي من أقرب محطة أتوبيس ومحطة مترو إلى منزلك ، أم أنك مضطر للخوض في أرض قاحلة حيث لا توجد فوانيس؟ هل يوجد موقف منظم أم ساحة مليئة بالسيارات؟ كل هذه تفاهات ، لكنها تؤثر على راحة المعيشة ، لذلك من الأفضل أحيانًا عدم توفير المال واختيار خيار ، وإن كان أكثر تكلفة ، ولكن في منطقة مريحة.

حالة المنزل

لا تقصر نفسك على معاينة الشقة ودراسة المدخل والمنزل والمنطقة المحيطة بدقة.

ألينا كفاتش

افحص المنزل من الخارج وحدد مكان الشقة وتحقق من وجود أي ضرر بالجدران. انظر إلى حيث تواجه النوافذ ، إذا كانت هناك مرافق تقديم الطعام ومؤسسات تعمل على مدار الساعة في مكان قريب ، مما يزعج السلام.

انتبه إلى حالة طرق الوصول والأرصفة - إذا كان عليك المناورة بين الحفر في فصل الشتاء ، فسوف يتحول الطريق في فصل الشتاء إلى مسار عقبة. شاهد كيف يتم ترتيب الفناء: هل توجد مقاعد ومكان للرياضة ، ملعب.

ألينا كفاتش

لن يكون من غير الضروري التواصل مع الجيران المباشرين من الشقق المجاورة ومعرفة الوحدة السكانية في المنزل. انتبه لحالة مجموعات المصاعد والمصاعد. إذا كان المنزل يحتوي على مجرى قمامة ، فعليك مراجعة الجيران لمعرفة ما إذا كانت هناك حشرات وقوارض ، ومعرفة كيفية عمل المرافق و HOA أو شركة الإدارة.

حالة الشقة

لا تنخدع بالإصلاحات الجديدة - يمكن إخفاء الأسلاك المعيبة أو الأنابيب المتسربة أو إعادة التطوير غير القانونية خلفها. تفقد الشقة خلال ساعات النهار: بهذه الطريقة يمكنك تقدير الضوء الطبيعي وملاحظة العيوب الطفيفة مثل آثار التسربات. بالمناسبة ، من الأفضل اختيار الخيارات ذات النوافذ إلى الجنوب الغربي أو الجنوب الشرقي ، إذا كنت تريد أن تكون الغرف مضاءة أثناء النهار.

ألينا كفاتش

داخل الشقة ، انتبه إلى التسريبات وعمليات إعادة التطوير المحتملة التي تنتهك العناصر الهيكلية للغرفة. تحقق من تدفق الماء البارد والساخن - فهذه مشكلة لا يمكن إصلاحها في بعض المنازل. أوصي بالاطلاع على إيصالات فواتير الخدمات والإصلاح الشامل لعدة أشهر. تتضمن بعض جمعيات أصحاب المنازل خيارات مثل المراقبة بالفيديو أو الأمن والتنظيف في المرافق. ينتج عن هذا مبلغ كبير من الأقساط الشهرية.

إذا كنت تتفقد شقة خلال موسم البرد ، فالمس البطاريات وقم بتشغيل يدك على طول الجدران التي تحد الشارع - لا ينبغي أن تكون باردة. يجب فحص التهوية في المطبخ والحمام. اربط قطعة من الورق بالفتحة - إذا انجذبت إلى الفتحة ، فكل شيء في محله.

افحص النوافذ والشرفة. يرجى ملاحظة أنه لا توجد خطوط أو آثار للعفن حول فتحات النوافذ ، ولا يوجد تهب من الشقوق. تحقق مما إذا كان من السهل فتح الإطارات تمامًا والتبديل إلى وضع التهوية. إذا كانت النوافذ تواجه شارعًا صاخبًا ، فتأكد من أنها جيدة في إخفاء الأصوات من الخارج.

انظر إلى حالة الأرضية والجدران والسقف. إذا كانت هناك بقع وشرائط غريبة على السقف ، فهذه هي على الأرجح عواقب الفيضان. لا يزال بإمكانك التفاوض مع الجيران من الأعلى ، ولكن عندما تكون الشقة في الطابق العلوي ويقع اللوم على السقف المتسرب ، سيكون من الصعب تصحيح الوضع. تجول في الغرف وتحقق من أن الأرضية لا تصرخ أو تتدلى تحت قدميك. افحص الزوايا - إذا رأيت بقعًا رمادية على ورق الحائط ، فهذا العفن. سيتعين علينا إخراجها وإجراء إصلاحات مرة أخرى.

ماذا تحقق قبل الشراء

مقتطف من USRN

بدون أخذ المعلومات الواردة من السجل الموحد للعقارات في الاعتبار ، فإنك تخاطر بخسارة الأموال إذا تم ، على سبيل المثال ، بيع المسكن دون إخطار أحد المالكين. سيساعدك المقتطف في معرفة عدد مالكي الشقة بالفعل وما هي خصائصها: بهذه الطريقة يمكنك معرفة اللقطات الدقيقة ومقارنة الغرفة بالخطة الفنية - أنت لا تعرف أبدًا ، فجأة قام المالكون بترتيب إعادة تطوير غير منسقة.

ألينا كفاتش

من المهم أن نفهم ما هي إعادة التطوير غير المتسقة. إذا تم تنفيذه على حساب الأقسام الداخلية في الشقة ، ولم تتأثر الجدران الحاملة ، فأنت بحاجة إلى طلب جواز سفر تقني جديد من مكتب الجرد الفني (BTI) ، والذي سيؤكد سلامة العناصر الهيكلية. عندما يجمع منزل به موقد غاز بين المطبخ والغرفة ، لا يمكن إضفاء الشرعية على التصميم إلا من خلال إعادة المطبخ إلى مظهره الأصلي المعزول - على سبيل المثال ، من خلال ترميم الأبواب والجدران.

إذا تم نقل المناطق الرطبة في الشقة ، فلا يمكن تقنين مثل هذه التغييرات. في المستقبل ، هذا يهدد بحقيقة أنه عند بيع منزل برهن عقاري ، فإن المثمن لشركة تقييم مستقلة سيرفض الموافقة على الكائن. سيتعين علينا انتظار الأشخاص المستعدين لشراء شقة مع إعادة تطوير مقابل المال. لهذا السبب ، تتناقص القيمة السوقية للعقار وتضيق دائرة المشترين - يتم تنفيذ 80 ٪ من المعاملات العقارية بمشاركة الرهون العقارية.

سيوضح المقتطف أيضًا ما إذا كان هناك أي أعباء على المسكن. على سبيل المثال ، يمكن مصادرة العقارات لسداد ديون أو رهن أحد البنوك. لن ينجح شراء مثل هذه الشقة.

تحمي Avito مصالح البائعين والمشترين وتضمن أن تكون المعاملات عادلة وشفافة. قبل الشراء ، يمكنك التحقق من العقار هنا: تقرير من USRN وتأكد من أن كل شيء على ما يرام مع الشقة. سيساعدك التقرير في معرفة القيمة المساحية للعنصر ، والتي يتم على أساسها حساب ضريبة الأملاك ، وسيُظهر عدد المالكين وتاريخ تغييرهم ، بالإضافة إلى وجود الرهون - على سبيل المثال ، اتفاقية الرهن أو الحجز أو الإيجار. كل هذا سيساعد في تقليل المخاطر عند الشراء. بالنسبة للمشتري ، التقرير يكلف 299 روبل.

بالنسبة للبائعين ، سيكون إصدار خلاصة مجانيًا ، وتغطي Avito جميع التكاليف. لا يتم الكشف عن البيانات الشخصية في التقرير: لا يوجد رقم الشقة أو أسماء أصحابها. سيساعد هذا المقتطف على بيع منزل بسرعة وبشكل مربح - إذا رأى المشتري أن كل شيء نظيف مع الكائن ، فمن المرجح أن يوافق على الصفقة.

وثائق هوية المالك

هذا تأمين ضد الاصطدامات مع المحتالين: إذا اشتريت شقة من شخص يدعي أنه مالكها ، فسيتعين عليك التعامل مع المالك الحقيقي للعقار. وزارة الشؤون الداخلية لديها واحدة يمكنك من خلالها التحقق مما إذا كان جواز السفر ساريًا. تأكد من أن سلسلته ورقمه ، بالإضافة إلى الاسم الأخير والاسم الأول واسم العائلة للمالك يتطابق مع تلك المشار إليها في مستندات الشقة. إذا قام المالك ، بعد شراء منزل ، بتغيير جواز سفره ، فراجع صفحته قبل الأخيرة - فهي تحتوي على معلومات حول جوازات السفر الصادرة مسبقًا.

تحقق من الحالة الاجتماعية للمالك. إذا اشترى شقة وهو متزوج ، فإن الشقة تعتبر ملكية مشتركة. لن ينجح بيع شقة بدون إذن زوجك ، لذا اطلب موافقة موثقة على البيع. إذا كان المالك مطلقًا ، فسيكون قرار المحكمة بشأن تقسيم الملكية المشتركة مفيدًا أيضًا.

ألينا كفاتش

هنا تحتاج إلى الانتباه ليس فقط إلى وقت شراء الشقة ، ولكن أيضًا بشأن طريقة الدفع. إذا تم شراء منزل قبل أسبوع من الزفاف بموجب رهن عقاري أو خطة تقسيط ، وفي الزواج قام الزوجان بدفع مدفوعات معًا ، فإن موافقة الزوج أو الزوجة لمثل هذه الشقة ضرورية ، نظرًا لأن جزءًا من الأموال لسداد تم استخدام الديون من الميزانية العامة. فترة التقادم بعد الطلاق هي ثلاث سنوات ، وبعد هذه الفترة لا يلزم الحصول على موافقة.

الاستثناء هو الحالات التي يحصل فيها المالك الحالي على شقة كهدية أو ورثها عندما كان متزوجًا. هذه الممتلكات ملكه فقط.

بالنسبة للمالكين القصر ، يجدر التحقق من شهادة الميلاد أو جواز السفر ومقارنة البيانات بالمعلومات الموجودة في وثائق السكن.

ألينا كفاتش

إذا تم تسجيل الأطفال القاصرين في الشقة ، فيمكن قبل إجراء المعاملة تصريفهم إلى أي مكان آخر. في الوقت نفسه ، من الضروري الإشارة إلى عنوان بديل ، لا يمكن إخراج الطفل "إلى أي مكان". إذا كان للوالدين عناوين تسجيل مختلفة ، فإن موافقة الوالد الثاني مطلوبة لتسريح الطفل.

عندما يكون الأطفال القصر يمتلكون حصة من العقارات أو كائنًا بالكامل ، يلزم الحصول على إذن من سلطات الوصاية. سوف يتأكدون من أن السكن الجديد لا يؤدي إلى تفاقم الظروف المعيشية للطفل وله خصائص تقنية مناسبة وغيرها من الخصائص ، مثل مساحة الشقة ، ومنطقة موقعها ، والوصول إلى المؤسسات التعليمية.

سندات الملكية

هم أيضا القانونية. على سبيل المثال ، إذا قام مالك المنزل بخصخصته ، فسيكون هذا المستند بمثابة اتفاق على نقل الشقة إلى ملكية. عند شراء شيء ما ، يتم تأكيد الملكية باتفاقية الشراء والبيع المبرمة مع المالك السابق. يجب أن تكون مصحوبة بصك قبول وتحويل عقار وإيصال من المالك السابق باستلام المال.

إذا اشتراها مالك الشقة أثناء بناء المنزل للتو ، فستكون وثيقة الملكية بمثابة اتفاق على المشاركة المشتركة في البناء مع عقد قبول ونقل السكن النهائي.

في الحالات التي يتم فيها تأكيد الملكية بموجب اتفاقية هدية أو شهادة ميراث ، فمن الأفضل استشارة محام قبل الشراء. على سبيل المثال ، قد يظهر الورثة المجهولون الذين يطالبون بحصة في شقة ، وقد يتم إخفاء مخطط احتيالي في شكل اتفاقية هدية.

استفسارات حول المسجلين في الشقة

ستحتاج إلى شهادة تسجيل في النموذج رقم 9 - وهي توضح الشخص المسجل في الغرفة الآن. يمكنك أيضًا إصدار شهادة أرشيفية لمعرفة من تم تسجيله في الشقة مسبقًا ، والتحقق مما إذا كان هناك أي أشخاص تم تسريحهم مؤقتًا من بين هؤلاء الأشخاص. إذا كان هناك أي منها ، فمن الأفضل الاتصال بمحام.

تحتاج أيضًا إلى شهادة إلغاء التسجيل في النموذج رقم 12. هناك أشخاص مدرجون في القائمة تم تسريحهم من الشقة لسبب أو لآخر: على سبيل المثال ، هم في مؤسسة طبية ، أو يقضون فترة في السجن ، أو ذهبوا مفقود. إذا كان كل عمود يحتوي على "لا" ، فإن كل شيء على ما يرام ، وإلا فراجع المالك عما يحدث لهؤلاء الأشخاص الآن.

ألينا كفاتش

إذا تبين ، عند استلام شهادة في النموذج رقم 12 ، أن شخصًا مسجلاً في الشقة الموجودة حاليًا في السجن ، فإنني أوصي بعدم التعامل مع هذا الكائن. بعد أن قضى مدة عقوبته ، يحق للمواطن التسجيل في محل إقامته السابق.

شهادات الأهلية القانونية

إذا حددت المحكمة البائع في أهليته القانونية أو لم يفهم معنى أفعاله ، يجوز إعلان الصفقة باطلة وباطلة.

ألينا كفاتش

إذا تبين أن الشخص المسجل في الشقة عاجز ، فينبغي أن يوضع في الاعتبار أن هذه الفئة من الأشخاص تخضع لإجراءات الفحص في المحكمة. أثناء الامتحان ، يجب التعرف على عجز المواطن. بالإضافة إلى ذلك ، يتم أيضًا تعيين وصي يمثل مصالح القاصر ويضمن تنفيذ إعادة التوطين وفقًا للقانون.

لكي تكون في الجانب الآمن ، اطلب من صاحب الشقة شهادة من طبيب نفسي وأخصائي في علم المخدرات - وهذا دليل على أنه في عقل متزن وغير مسجل. يمكنك دعوة متخصص لإجراء مسح على المعاملة مباشرة.

تفويض

من الخطر شراء شقة ليس من المالك ، ولكن من ممثله المفوض بالتصرف في العقار. ولكن إذا لم تكن هناك خيارات أخرى ، فتأكد من أن كل شيء متوافق مع التوكيل الرسمي. يجب أن تكون موثقة ، ويمكنك إزالة الشكوك حول صحة الوثيقة بمساعدة غرفة كاتب العدل الفيدرالية. قارن بيانات المدير والمندوب بما هو مبين في جوازات سفرهم. إذا لم يتمكن المدير من الوصول إلى الصفقة وإظهار جواز السفر ، فاطلب إرسال نسخة موثقة من كاتب العدل. تأكد من الانتباه إلى فترة صلاحية التوكيل الرسمي ومعرفة الصلاحيات التي يتمتع بها الممثل - ربما لا يحق له إبرام المعاملات نيابة عن الموكل.